Immobilier et crédit à Dunkerque : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Dunkerque est de 2 420 €/m² pour les appartements (383 ventes) et de 2 044 €/m² pour les maisons (566 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 2 420 €/m², soit 20 % sous la médiane 2018-2025 (3 024 €/m²) : un repli net, d’environ 39 000 € pour 65 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Sur 12 mois, les maisons se vendent 2 044 €/m², contre 2 105 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 3 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Nord : pour les appartements, ce prix est proche de la médiane départementale (2 447 €/m²) ; pour les maisons, il est 20 % au-dessus de la médiane départementale (1 706 €/m²).

Les maisons coûtent 20 % de plus que la médiane du département, soit environ 32 000 € de plus pour 94 m² : l’apport pèse davantage dans le plan de financement.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 38,6/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Dunkerque, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,2 km) affichent un prix médian des maisons de 2 050 €/m² (1 689 € à 2 584 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Dunkerque (2 105 €/m²) est proche, avec un écart de 3 %.

Dans les 6 communes les plus proches (jusqu’à 8,2 km), le prix médian des appartements est de 2 928 €/m² (934 € à 4 209 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Dunkerque (3 024 €/m²) est proche, avec un écart de 3 %.

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 16 704 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 10,8 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (38 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 227 € et les intérêts totaux d’environ 16 145 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 71 600 €, soit 42 % du capital emprunté (170 300 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 81 800 € au-delà du capital, soit 252 100 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 124 € mais ajoute environ 23 279 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (173 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 200 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 227 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 880 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,9 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 45 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 44 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 14,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 406 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 38 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 10 218 € dans le premier cas et d’environ 5 759 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 170 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Dunkerque est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 94 m² à environ 192 000 € (prix médian constaté). Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B1 est encadré par un coût d’opération de 135 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 34 500 €) et de 324 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 82 800 €). Le coût de l’opération est de 192 000 €, soit 57 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 70 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 19 200 € à 57 600 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 21 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 34 560 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (170 304 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 1 008 € à 768 € à 928 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Dunkerque est de 4,8 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,2 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 13,8 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 14,5 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 897 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (399 €).

La dette par habitant (897 € en 2025) a peu varié (−1 %) depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 3,6 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Dunkerque est de 51,49 % en 2025, soit 24 % au-dessus de la médiane départementale (41,50 %).

Ce taux a augmenté de 1,1 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 9,9/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Dunkerque est de 2 071 € en 2025, soit 144 % au-dessus de la médiane départementale (849 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 17,78 % à Dunkerque en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (173 € par mois) représente 17 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Dunkerque, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,2 km) se situe entre 39,24 % et 59,80 % (médiane 45,06 %), contre 51,49 % dans la commune, soit 6,4 points de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Sur les 21 281 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Dunkerque (2026), 8,5 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 31,7 % sont classés E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Dunkerque : un contrôle bien par bien suffit en général.

En comparaison, la part de logements F ou G est 31 % en dessous de la médiane départementale (12,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Dunkerque est de 13,5 €/m² charges comprises, soit environ 880 € par mois pour 65 m², 21 % au-dessus de la médiane départementale (11,2 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Dunkerque est de 11,1 €/m² charges comprises, soit environ 1 050 € par mois pour 94 m², 26 % au-dessus de la médiane départementale (8,8 €/m²).

Le loyer annuel estimé équivaut à 6,5 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 94 m², la mensualité de crédit (1 008 €) est à peine inférieure au loyer estimé (1 050 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

Le niveau de vie médian de Dunkerque (20 240 € par an et par unité de consommation) est 12 % sous la médiane du département (23 030 €) : un écart modéré.

Soit 1 690 € par mois et par unité de consommation, 1,14 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 880 € par mois avec 20 % d’apport) représente 114 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 530 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté est de 22,0 % (médiane du département : 17,0 %) : il se situe entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,3 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,3 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 63 points de charge à Dunkerque, répartis dans 19 stations, dont 19 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 0,7 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est bien moins équipée que le département (1,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune cumule 26 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1990 et 2022, un nombre très élevé (médiane des communes concernées du département : 5).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 15 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 10 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 19 écoles maternelles, 15 écoles primaires, 18 écoles élémentaires, 13 collèges et 12 lycées à Dunkerque, dont 15 établissements privés.

Rapporté à la population (0,6 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,7 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 13 collèges et 12 lycées.

75 établissements sur 77 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 6 hôpitaux ou cliniques, 37 pharmacies et 9 centres ou maisons de santé à Dunkerque.

Avec 4,2 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,2 pour 10 000).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.