Immobilier et crédit à Saintes : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saintes est de 2 024 €/m² pour les appartements (116 ventes) et de 2 038 €/m² pour les maisons (261 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 2 024 €/m², soit 13 % sous la médiane 2018-2025 (2 317 €/m²) : un repli net, d’environ 16 000 € pour 53 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Par rapport à la médiane 2018-2025 (2 109 €/m²), le prix récent des maisons (2 038 €/m²) est en retrait de 3 %, soit environ 6 000 € pour 85 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Charente-Maritime : pour les appartements, ce prix est 40 % en dessous de la médiane départementale (3 381 €/m²) ; pour les maisons, il est 16 % au-dessus de la médiane départementale (1 761 €/m²).

Les maisons coûtent 16 % de plus que la médiane du département, soit environ 24 000 € de plus pour 85 m² : l’apport pèse davantage dans le plan de financement.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 53,2/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Saintes, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,6 km) affichent un prix médian des maisons de 2 234 €/m² (1 744 € à 2 442 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saintes (2 109 €/m²) est proche, avec un écart de 6 %.

Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 15 051 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 9,8 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (34 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 205 € et les intérêts totaux d’environ 14 547 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 64 500 €, soit 42 % du capital emprunté (153 500 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 73 700 € au-delà du capital, soit 227 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 112 € mais ajoute environ 20 976 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (185 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 890 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 205 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 590 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,8 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 40 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 39 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 12,8 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 069 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 34 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 9 207 € dans le premier cas et d’environ 5 189 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 153 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Saintes est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Au prix médian constaté à Saintes, une maison de 85 m² coûte environ 173 000 €. Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B2 est encadré par un coût d’opération de 110 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 31 500 €) et de 264 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 75 600 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 231 000 € (dont 58 000 € de travaux), soit 120 700 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 110 000 €, soit 48 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 000 € à 55 000 € pour une personne seule et de 46 100 € à 115 300 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 11 000 € à 33 000 €. Au maximum, cela couvre 24 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 31 080 € par an avec 20 % d’apport) représente 99 % du plafond de ressources pour une personne seule (31 500 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (153 451 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 000 € à 55 000 € et sa mensualité passerait de 908 € à 583 € à 778 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Saintes est de 7,5 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 2,4 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 12,7 % (médiane du département : 16,0 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 1 389 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (337 €).

La dette par habitant (1 389 € en 2025) a diminué de 9 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, les indicateurs financiers se situent dans la moyenne des communes comparables : il reste utile de consulter le budget et les projets d’investissement de la commune.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Saintes est de 58,70 % en 2025, soit 39 % au-dessus de la médiane départementale (42,15 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 0,4/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saintes est de 2 222 € en 2025, soit 158 % au-dessus de la médiane départementale (862 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

La taxe foncière moyenne de la commune (185 € par mois) représente 20 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Saintes, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,6 km) se situe entre 38,29 % et 48,40 % (médiane 44,21 %), contre 58,70 % dans la commune, soit 14,5 points de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Parmi les 8 204 DPE recensés à Saintes (2026), 5,3 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 18,4 % des classes E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Saintes : un contrôle bien par bien suffit en général.

La part de logements F ou G est 58 % en dessous de la médiane départementale (12,5 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saintes est de 11,8 €/m² charges comprises, soit environ 630 € par mois pour 53 m², 9 % au-dessus de la médiane départementale (10,9 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saintes est de 9,9 €/m² charges comprises, soit environ 840 € par mois pour 85 m², 12 % au-dessus de la médiane départementale (8,8 €/m²).

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,8 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 85 m², la mensualité de crédit (908 €) est supérieure de 8 % au loyer estimé (840 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Saintes (21 770 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (21 915 €).

Soit 1 810 € par mois et par unité de consommation, 1,23 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 590 € par mois avec 20 % d’apport) représente 95 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 720 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté est de 17,0 % (médiane du département : 10,5 %) : il se situe entre 15 et 20 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,3 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,3 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 68 points de charge à Saintes, répartis dans 11 stations, dont 55 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 2,5 points de charge pour 1 000 habitants, la commune compte plus de deux fois le niveau d’équipement du département (0,8 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune est fréquemment touchée : 22 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023 (médiane des communes concernées du département : 9).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 9 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 10 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 8 écoles maternelles, 4 écoles primaires, 7 écoles élémentaires, 6 collèges, 7 lycées et 1 établissement régional d’enseignement adapté à Saintes, dont 7 établissements privés.

Rapporté à la population (0,7 école pour 1 000 habitants), le premier degré suit la moyenne départementale (0,7 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 6 collèges et 7 lycées.

29 établissements sur 33 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 5 hôpitaux ou cliniques, 13 pharmacies et 4 centres ou maisons de santé à Saintes.

Avec 4,9 pharmacie pour 10 000 habitants contre 3,1 dans le département, l’offre officinale est plus dense.

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.