Immobilier et crédit aux Gonds : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé aux Gonds est de 1 479 €/m² pour les maisons (7 ventes).

Le prix des maisons recule nettement : 1 479 €/m² sur les 12 derniers mois contre 2 442 €/m² en médiane 2018-2025, soit 39 % de moins (environ 84 000 € pour 87 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Charente-Maritime : pour les maisons, il est 16 % en dessous de la médiane départementale (1 761 €/m²).

Les maisons se vendent 16 % sous la médiane départementale, soit environ 24 000 € de moins pour 87 m² : un écart modéré à l’avantage de l’acheteur.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 18,0/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour des Gonds, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,9 km) affichent un prix médian des maisons de 2 035 €/m² (1 574 € à 2 393 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui des Gonds (2 442 €/m²) est supérieur de 20 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 11 223 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 7,3 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (25 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 153 € et les intérêts totaux d’environ 10 847 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 48 100 €, soit 42 % du capital emprunté (114 400 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 55 000 € au-delà du capital, soit 169 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 83 € mais ajoute environ 15 641 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (86 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 150 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 153 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 930 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,3 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 30 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 29 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 9,5 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 288 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 25 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 6 865 € dans le premier cas et d’environ 3 869 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 114 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Les Gonds est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Au prix médian constaté aux Gonds, une maison de 87 m² coûte environ 129 000 €. Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B2 est encadré par un coût d’opération de 110 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 31 500 €) et de 264 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 75 600 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 172 000 € (dont 43 000 € de travaux), soit 62 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 110 000 €, soit 64 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 000 € à 55 000 € pour une personne seule et de 34 400 € à 86 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 11 000 € à 33 000 €. Au maximum, cela couvre 32 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 23 160 € par an avec 20 % d’apport) représente 74 % du plafond de ressources pour une personne seule (31 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (114 423 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 000 € à 55 000 € et sa mensualité passerait de 677 € à 352 € à 547 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement des Gonds est de 1,5 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 2,4 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute des Gonds ressort à 15,7 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 16,0 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 139 € en 2025, moins de la moitié de la médiane du département (337 €).

La dette par habitant (139 € en 2025) a diminué de 32 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 14,4 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties des Gonds est de 42,91 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (42,15 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 41,1/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition aux Gonds est de 1 029 € en 2025, soit 19 % au-dessus de la médiane départementale (862 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

La taxe foncière moyenne de la commune (86 € par mois) représente 13 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour des Gonds, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,9 km) se situe entre 33,66 % et 58,70 % (médiane 43,83 %), contre 42,91 % dans la commune, soit 0,9 point de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Les 295 diagnostics de performance énergétique recensés aux Gonds (2026) se répartissent ainsi : 3,4 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 15,9 % en classe E, F ou G.

Avec 3,4 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares aux Gonds.

Cette part de logements F ou G est 73 % en dessous de la médiane départementale (12,5 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements aux Gonds est de 11,8 €/m² charges comprises, soit environ 510 € par mois pour 43 m², 8 % au-dessus de la médiane départementale (10,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons aux Gonds est de 9,1 €/m² charges comprises, soit environ 800 € par mois pour 87 m², proche de la médiane départementale (8,8 €/m²).

Avec 7,4 % de rendement brut indicatif pour maisons, le loyer couvre une part importante du prix d’achat ; la vacance locative et la revente restent à vérifier.

Pour 87 m², la mensualité de crédit (677 €) est à peine inférieure au loyer estimé (800 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

Le niveau de vie médian des Gonds (23 800 € par an et par unité de consommation) dépasse de 9 % la médiane du département (21 915 €) : un écart modéré.

Soit 1 980 € par mois et par unité de consommation, 1,34 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 930 € par mois avec 20 % d’apport) représente 65 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 980 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 10 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 9).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire aux Gonds.

Rapporté à la population (0,5 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,7 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Saintes (5,3 km) et le lycée le plus proche est à Saintes (5,3 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie aux Gonds.

Avec 5,4 pharmacie pour 10 000 habitants contre 3,1 dans le département, l’offre officinale est plus dense.

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Chaniers (4,9 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Saintes (5,3 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.