Immobilier et crédit à Franconville : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Franconville est de 2 982 €/m² pour les appartements (376 ventes) et de 3 995 €/m² pour les maisons (84 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 2 982 €/m², contre 2 926 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 2 %).

Les prix récents des maisons (3 995 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (4 029 €/m²), avec un écart de 1 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Val-d’Oise : pour les appartements, ce prix est 6 % en dessous de la médiane départementale (3 182 €/m²) ; pour les maisons, il est 27 % au-dessus de la médiane départementale (3 138 €/m²).

Avec 27 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 76 000 € d’écart pour 89 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 51,3/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,4 km), le prix médian des maisons est de 4 234 €/m² (3 586 € à 4 621 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Franconville (4 029 €/m²) est proche, avec un écart de 5 %.

Autour de Franconville, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,4 km) affichent un prix médian des appartements de 3 276 €/m² (2 586 € à 4 800 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Franconville (2 926 €/m²) est inférieur de 11 %.

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 16 095 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 10,4 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (37 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 219 € et les intérêts totaux d’environ 15 556 €.

Pour 164 100 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 69 000 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 78 800 € au-delà du capital, soit 242 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 119 € mais ajoute environ 22 431 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (159 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 090 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 219 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 770 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,9 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 43 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 42 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 13,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 282 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 37 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 9 846 € dans le premier cas et d’environ 5 549 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 164 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Franconville est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté à Franconville, un appartement de 62 m² coûte environ 185 000 €. Le plafond d’opération de la zone A est de 150 000 € pour une personne seule et de 270 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 49 000 € et de 88 200 €. Le coût de l’opération est de 185 000 €, soit 35 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 81 % du coût. Un foyer de 3 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour une personne seule et de 37 000 € à 92 500 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 41 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 33 240 € par an avec 20 % d’apport) représente 68 % du plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (164 095 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 971 € à 527 € à 794 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Franconville ressort à 7,3 ans en 2025 ; elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 4,4 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 13,4 % en 2025 (médiane du département : 13,3 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 1 477 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (605 €).

La dette par habitant (1 477 € en 2025) a augmenté de 147 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 6,6 points depuis 2020.

Côté acheteur, la situation financière est proche de celle des communes comparables : le budget communal et les projets d’investissement restent à consulter en mairie.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Franconville s’établit à 42,56 %, soit 16 % au-dessus de la médiane départementale (36,60 %).

Ce taux a augmenté de 7,7 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 32,7/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Franconville est de 1 910 € en 2025, soit 24 % au-dessus de la médiane départementale (1 541 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 7,03 % à Franconville en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 159 € par mois, soit 16 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,4 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 36,24 % à 45,07 % (médiane 39,44 %) : celui de Franconville (42,56 %) est supérieur de 3,1 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Sur les 8 248 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Franconville (2026), 7,1 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 24,2 % sont classés E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Franconville : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

En comparaison, la part de logements F ou G est 43 % en dessous de la médiane départementale (12,5 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 6,6 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Note d’offre de soins : 64,6/100, dans la moyenne des communes comparables.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Franconville est de 18,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 140 € par mois pour 62 m², 6 % au-dessus de la médiane départementale (17,3 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Franconville est de 16,6 €/m² charges comprises, soit environ 1 480 € par mois pour 89 m², 13 % au-dessus de la médiane départementale (14,8 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 7,4 % pour appartements, entre 7 et 9 % : les prix d’achat sont bas par rapport aux loyers, ce qui s’accompagne souvent d’une demande locative et d’une revente à vérifier.

Pour le bien de référence (62 m²), la mensualité de crédit (971 €) reste légèrement sous le loyer estimé (1 140 €) : la différence disparaît une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian de Franconville est de 24 120 € par an et par unité de consommation, soit 13 % de moins que la médiane départementale (27 790 €).

Cela représente 2 010 € par mois et par unité de consommation, soit 1,36 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 770 € par mois avec 20 % d’apport) représente 92 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 020 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté ressort à 14,0 % (médiane du département : 11,0 %), entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,2 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,2 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 56 points de charge à Franconville, répartis dans 13 stations, dont 10 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (1,5 points pour 1 000 habitants), l’équipement est supérieur à celui du département (1,1 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

17 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2022 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 6 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 9 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 9 écoles maternelles, 3 écoles primaires, 8 écoles élémentaires, 5 collèges et 3 lycées à Franconville, dont 3 établissements privés.

Avec 0,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,6 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 5 collèges et 3 lycées.

28 établissements sur 28 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 8 pharmacies et 2 centres ou maisons de santé à Franconville.

Rapporté à la population (2,1 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,4 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Eaubonne (4,0 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.