Immobilier et crédit à Bourges : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Bourges est de 1 550 €/m² pour les appartements (485 ventes) et de 1 707 €/m² pour les maisons (448 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 1 550 €/m², soit 14 % sous la médiane 2018-2025 (1 809 €/m²) : un repli net, d’environ 15 000 € pour 57 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Sur 12 mois, les maisons se vendent 1 707 €/m², contre 1 741 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 2 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Cher : pour les appartements, ce prix est 75 % au-dessus de la médiane départementale (887 €/m²) ; pour les maisons, il est 74 % au-dessus de la médiane départementale (980 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 74 % la médiane du département, soit environ 64 000 € de plus pour 88 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 24,8/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Bourges, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 9,4 km) affichent un prix médian des maisons de 1 711 €/m² (1 620 € à 1 976 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Bourges (1 741 €/m²) est proche, avec un écart de 2 %.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 7 656 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 5,0 années de SMIC net à temps plein (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu bas.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (17 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 104 € et les intérêts totaux d’environ 7 400 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 32 800 €, soit 42 % du capital emprunté (78 100 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 37 500 € au-delà du capital, soit 115 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 57 € mais ajoute environ 10 670 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (163 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (1 470 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 104 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 320 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 0,9 SMIC net : un seul salaire au SMIC suffirait pour le bien de référence.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 21 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 20 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 6,5 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 1 561 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 17 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 4 683 € dans le premier cas et d’environ 2 639 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 78 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Bourges est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

En zone B2, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 165 000 € pour 2 personnes et à 231 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 47 250 € et de 66 150 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 117 000 € (dont 29 000 € de travaux), sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 23 500 € à 58 700 €. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 17 600 € à 44 000 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 15 840 € par an avec 20 % d’apport) représente 34 % du plafond de ressources pour 2 personnes (47 250 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (78 056 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 23 500 € à 58 700 € et sa mensualité passerait de 462 € à 115 € à 323 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Bourges est de 6,1 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 3,3 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 16,3 % (médiane du département : 14,2 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 1 548 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (451 €).

La dette par habitant (1 548 € en 2025) a diminué de 10 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Bourges est calculée avec un taux de 45,92 % en 2025, soit 23 % au-dessus de la médiane départementale (37,28 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 7,4/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Bourges est de 1 959 € en 2025, soit 221 % au-dessus de la médiane départementale (611 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,45 % à Bourges en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (163 € par mois) représente 35 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Bourges, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,4 km) se situe entre 26,79 % et 51,24 % (médiane 42,34 %), contre 45,92 % dans la commune, soit 3,6 points de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Parmi les 22 990 DPE recensés à Bourges (2026), 7,0 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 23,6 % des classes E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Bourges : un contrôle bien par bien suffit en général.

La part de logements F ou G est 64 % en dessous de la médiane départementale (19,4 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Bourges est de 11,4 €/m² charges comprises, soit environ 650 € par mois pour 57 m², 41 % au-dessus de la médiane départementale (8,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Bourges est de 9,6 €/m² charges comprises, soit environ 850 € par mois pour 88 m², 40 % au-dessus de la médiane départementale (6,9 €/m²).

Avec 8,8 % de rendement brut indicatif pour appartements, le loyer couvre une part importante du prix d’achat ; la vacance locative et la revente restent à vérifier.

Pour 57 m², le loyer estimé est de 650 € par mois et la mensualité de crédit de 462 €, soit 29 % de moins : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat revient moins cher que la location.

Le niveau de vie médian de Bourges (21 730 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (22 200 €).

Soit 1 810 € par mois et par unité de consommation, 1,23 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 320 € par mois avec 20 % d’apport) représente 49 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 720 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Le taux de pauvreté est de 20,0 % (médiane du département : 14,0 %) : il se situe entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,4 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,4 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 111 points de charge à Bourges, répartis dans 15 stations, dont 80 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 1,7 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est mieux équipée que le département (1,1 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune est fréquemment touchée : 15 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2019 (médiane des communes concernées du département : 8).

Le dernier événement reconnu date de 2019 (il y a 7 ans).

Les 6 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 13 écoles maternelles, 12 écoles primaires, 12 écoles élémentaires, 11 collèges et 15 lycées à Bourges, dont 9 établissements privés.

Avec 0,6 école pour 1 000 habitants contre 1,0 dans le département, l’offre de proximité du premier degré est nettement plus rare.

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 11 collèges et 15 lycées.

62 établissements sur 63 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 6 hôpitaux ou cliniques, 21 pharmacies et 11 centres ou maisons de santé à Bourges.

Avec 3,2 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,2 pour 10 000).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.