Immobilier et crédit à Aix-les-Bains : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Aix-les-Bains est de 4 119 €/m² pour les appartements (579 ventes) et de 4 554 €/m² pour les maisons (84 ventes).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (4 296 €/m²), le prix récent des appartements (4 119 €/m²) est en retrait de 4 %, soit environ 10 000 € pour 54 m².

Les prix récents des maisons (4 554 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (4 523 €/m²), avec un écart de 1 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Savoie : pour les appartements, ce prix est 19 % au-dessus de la médiane départementale (3 458 €/m²) ; pour les maisons, il est 47 % au-dessus de la médiane départementale (3 088 €/m²).

Avec 47 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 144 000 € d’écart pour 98 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 22,0/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,2 km), le prix médian des maisons est de 4 530 €/m² (2 094 € à 6 449 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Aix-les-Bains (4 523 €/m²) est proche, avec un écart de 0 %.

Autour d’Aix-les-Bains, les 8 communes les plus proches (jusqu’à 5,0 km) affichent un prix médian des appartements de 4 274 €/m² (3 143 € à 5 293 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Aix-les-Bains (4 296 €/m²) est proche, avec un écart de 1 %.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 19 314 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 12,5 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (44 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 263 € et les intérêts totaux d’environ 18 667 €.

Pour 196 900 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 82 800 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 94 600 € au-delà du capital, soit 291 500 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 143 € mais ajoute environ 26 917 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (98 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 710 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 263 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 330 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,3 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 52 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 51 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 16,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 938 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 44 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 11 815 € dans le premier cas et d’environ 6 659 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 197 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Avec un apport de 20 % (44 400 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Aix-les-Bains est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté à Aix-les-Bains, un appartement de 54 m² coûte environ 222 000 €. Le plafond d’opération de la zone A est de 150 000 € pour une personne seule et de 270 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 49 000 € et de 88 200 €. Le coût de l’opération est de 222 000 €, soit 72 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 68 % du coût. Un foyer de 3 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour une personne seule et de 44 400 € à 111 000 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 34 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 39 960 € par an avec 20 % d’apport) représente 82 % du plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (196 914 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 1 165 € à 722 € à 988 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement d’Aix-les-Bains ressort à 5,6 ans en 2025 ; elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 2,8 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute d’Aix-les-Bains représente 14,2 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 23,2 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 1 319 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (830 €).

La dette par habitant (1 319 € en 2025) a peu varié (+5 %) depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 4,3 points depuis 2020.

Pour un acheteur, les indicateurs financiers se situent dans la moyenne des communes comparables : il reste utile de consulter le budget et les projets d’investissement de la commune.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti d’Aix-les-Bains s’établit à 38,45 %, soit 16 % au-dessus de la médiane départementale (33,24 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 2,2 points.

Pression fiscale : 15,8/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Aix-les-Bains est de 1 172 € en 2025, soit 26 % au-dessus de la médiane départementale (930 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 8,33 % à Aix-les-Bains en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 98 €, soit 8 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,2 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 30,11 % à 40,10 % (médiane 34,75 %) : celui d’Aix-les-Bains (38,45 %) est supérieur de 3,7 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Parmi les 10 937 DPE recensés à Aix-les-Bains (2026), 8,6 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 23,6 % des classes E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Aix-les-Bains : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

La part de logements F ou G est 53 % en dessous de la médiane départementale (18,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Aix-les-Bains est de 14,8 €/m² charges comprises, soit environ 800 € par mois pour 54 m², 14 % au-dessus de la médiane départementale (13,0 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Aix-les-Bains est de 16,3 €/m² charges comprises, soit environ 1 600 € par mois pour 98 m², 33 % au-dessus de la médiane départementale (12,3 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,3 % pour appartements : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (54 m²), la mensualité de crédit (1 165 €) dépasse de 46 % le loyer estimé (800 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

À 24 110 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian d’Aix-les-Bains se situe au niveau de celui du département (24 500 €).

Cela représente 2 010 € par mois et par unité de consommation, soit 1,36 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 330 € par mois avec 20 % d’apport) représente 110 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 010 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté ressort à 13,0 % (médiane du département : 11,0 %), entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,4 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,4 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 23 points de charge à Aix-les-Bains, répartis dans 10 stations, dont 9 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,7 points pour 1 000 habitants), l’équipement est nettement inférieur à celui du département (1,5 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

13 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 4).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 10 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 6 écoles maternelles, 4 écoles primaires, 6 écoles élémentaires, 5 collèges et 3 lycées à Aix-les-Bains, dont 6 établissements privés.

Rapporté à la population (0,5 école pour 1 000 habitants), le premier degré est nettement moins dense que dans le département (0,9 pour 1 000) : les classes peuvent être plus éloignées ou plus chargées.

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 5 collèges et 3 lycées.

21 établissements sur 24 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 6 hôpitaux ou cliniques, 12 pharmacies et 3 centres ou maisons de santé à Aix-les-Bains.

Rapporté à la population (3,7 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (3,1 pour 10 000).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.