Immobilier et crédit à Livry-Gargan : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Livry-Gargan est de 2 868 €/m² pour les appartements (297 ventes) et de 3 513 €/m² pour les maisons (170 ventes).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (3 035 €/m²), le prix récent des appartements (2 868 €/m²) est en retrait de 6 %, soit environ 9 000 € pour 53 m².

Les prix récents des maisons (3 513 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (3 606 €/m²), avec un écart de 3 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Seine-Saint-Denis : pour les appartements, ce prix est 14 % en dessous de la médiane départementale (3 333 €/m²) ; pour les maisons, il est 5 % en dessous de la médiane départementale (3 700 €/m²).

Les prix à Livry-Gargan suivent la médiane du département, avec un écart de 5 % seulement, soit environ 15 000 € sur 82 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 74,6/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,1 km), le prix médian des maisons est de 3 557 €/m² (3 070 € à 5 076 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Livry-Gargan (3 606 €/m²) est proche, avec un écart de 1 %.

Autour de Livry-Gargan, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,1 km) affichent un prix médian des appartements de 3 267 €/m² (1 974 € à 4 686 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Livry-Gargan (3 035 €/m²) est proche, avec un écart de 7 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée plutôt bas pour le département allège l’effort sur l’apport et la mensualité ; le dynamisme local (emploi, transports) n’est pas mesuré par ce score.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 13 224 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence correspond à 8,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (30 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 180 € et les intérêts totaux d’environ 12 781 €.

Pour 134 800 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 56 700 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 64 800 € au-delà du capital, soit 199 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 98 € mais ajoute environ 18 429 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (178 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 540 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 180 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 280 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,5 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 35 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 35 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 11,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 696 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 30 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 8 089 € dans le premier cas et d’environ 4 559 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 135 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Livry-Gargan est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est un appartement de 53 m² à environ 152 000 € (prix médian constaté). Les plafonds de la zone A augmentent avec la taille du foyer : 270 000 € de coût d’opération et 88 200 € de revenus pour 3 personnes, puis 360 000 € et 117 600 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 152 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 400 € à 76 000 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 27 360 € par an avec 20 % d’apport) représente 31 % du plafond de ressources pour 3 personnes (88 200 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (134 824 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 400 € à 76 000 € et sa mensualité passerait de 798 € à 348 € à 618 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Livry-Gargan ressort à 5,5 ans en 2025 ; elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 4,3 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 10,1 % (médiane du département : 12,9 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 872 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe sous la médiane départementale (974 €).

La dette par habitant (872 € en 2025) a augmenté de 21 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, la situation financière est dans la moyenne des communes comparables : le budget et les projets d’investissement de la commune restent à consulter.

Le taux de taxe foncière bâtie de Livry-Gargan atteint 41,17 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (40,50 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 5,1 points.

Note de pression fiscale : 45,6/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Livry-Gargan est de 2 132 € en 2025, soit 15 % en dessous de la médiane départementale (2 494 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 7,20 % à Livry-Gargan en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 178 € par mois, soit 22 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,1 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 24,68 % à 42,20 % (médiane 36,34 %) : celui de Livry-Gargan (41,17 %) est supérieur de 4,8 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 9 700 diagnostics de performance énergétique recensés à Livry-Gargan (2026) se répartissent ainsi : 12,7 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 33,2 % en classe E, F ou G.

Environ un DPE sur 8 est classé F ou G à Livry-Gargan : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

Cette part de logements F ou G est 28 % au-dessus de la médiane départementale (10,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 7,3 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Note d’offre de soins : 72,2/100, supérieure à la plupart des communes comparables du département.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Livry-Gargan est de 18,5 €/m² charges comprises, soit environ 980 € par mois pour 53 m², 5 % en dessous de la médiane départementale (19,4 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Livry-Gargan est de 16,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 340 € par mois pour 82 m², 6 % en dessous de la médiane départementale (17,5 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 7,7 % pour appartements, entre 7 et 9 % : les prix d’achat sont bas par rapport aux loyers, ce qui s’accompagne souvent d’une demande locative et d’une revente à vérifier.

Pour le bien de référence (53 m²), la mensualité de crédit (798 €) reste légèrement sous le loyer estimé (980 €) : la différence disparaît une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian de Livry-Gargan est de 21 750 € par an et par unité de consommation, soit 10 % de plus que la médiane départementale (19 740 €).

Cela représente 1 810 € par mois et par unité de consommation, soit 1,23 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 280 € par mois avec 20 % d’apport) représente 84 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 720 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté ressort à 20,0 % (médiane du département : 26,0 %), entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,5 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,5 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 52 points de charge à Livry-Gargan, répartis dans 11 stations, dont 39 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (1,1 points pour 1 000 habitants), l’équipement est supérieur à celui du département (0,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

23 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2021 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 14).

Le dernier événement reconnu date de 2021 (il y a 5 ans).

Les 8 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 13 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 8 écoles maternelles, 3 écoles primaires, 11 écoles élémentaires, 5 collèges et 3 lycées à Livry-Gargan, dont 1 établissement privé.

Avec 0,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,5 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 5 collèges et 3 lycées.

28 établissements sur 30 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 3 hôpitaux ou cliniques, 10 pharmacies et 8 centres ou maisons de santé à Livry-Gargan.

Rapporté à la population (2,1 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,3 pour 10 000).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.