Immobilier et crédit au Raincy : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé au Raincy est de 3 942 €/m² pour les appartements (124 ventes) et de 4 870 €/m² pour les maisons (46 ventes).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (4 081 €/m²), le prix récent des appartements (3 942 €/m²) est en retrait de 3 %, soit environ 8 000 € pour 59 m².

Les maisons se vendent 4 870 €/m² sur les 12 derniers mois, 4 % sous la médiane 2018-2025 (5 076 €/m²) : un léger recul, d’environ 21 000 € pour 100 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Seine-Saint-Denis : pour les appartements, ce prix est 18 % au-dessus de la médiane départementale (3 333 €/m²) ; pour les maisons, il est 32 % au-dessus de la médiane départementale (3 700 €/m²).

Avec 32 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 117 000 € d’écart pour 100 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 28,3/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 3,9 km), le prix médian des maisons est de 3 675 €/m² (3 120 € à 4 610 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui du Raincy (5 076 €/m²) est supérieur de 38 % à cette médiane locale (écart important).

Autour du Raincy, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 3,9 km) affichent un prix médian des appartements de 3 140 €/m² (1 974 € à 4 103 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui du Raincy (4 081 €/m²) est supérieur de 30 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 20 271 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 13,1 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (46 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 276 € et les intérêts totaux d’environ 19 592 €.

Pour 206 700 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 86 900 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 99 300 € au-delà du capital, soit 306 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 150 € mais ajoute environ 28 250 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (142 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 890 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 276 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 490 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,4 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 54 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 53 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 17,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 133 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 46 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 12 400 € dans le premier cas et d’environ 6 989 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 207 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 103 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Avec un apport de 30 % (69 900 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Le Raincy est classée en zone A bis du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Prenons un appartement de 59 m² au prix médian de 233 000 €. Les plafonds de la zone A bis augmentent avec la taille du foyer : 270 000 € de coût d’opération et 88 200 € de revenus pour 3 personnes, puis 360 000 € et 117 600 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 233 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 46 600 € à 116 500 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 41 880 € par an avec 20 % d’apport) représente 47 % du plafond de ressources pour 3 personnes (88 200 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (206 671 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 46 600 € à 116 500 € et sa mensualité passerait de 1 223 € à 534 € à 947 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, l’épargne brute du Raincy est négative alors que la commune a de la dette : elle ne dégage pas d’excédent de fonctionnement pour la rembourser, ce qui constitue un point de vigilance.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 0,0 % en 2025 (médiane du département : 12,9 %). Il est négatif : les recettes de fonctionnement ne couvrent pas les dépenses, et la commune ne dégage aucune marge pour investir ou rembourser sa dette.

Avec 920 € de dette par habitant en 2025, la commune suit la médiane départementale (974 €).

La dette par habitant (920 € en 2025) a augmenté de 574 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 15,3 points depuis 2020.

Côté acheteur, les indicateurs financiers sont inférieurs à ceux de la plupart des communes comparables : informez-vous sur les projets d’investissement et sur l’évolution des taux d’imposition avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière bâtie du Raincy atteint 31,65 % en 2025, soit 22 % en dessous de la médiane départementale (40,50 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 98,2/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition au Raincy est de 1 700 € en 2025, soit 32 % en dessous de la médiane départementale (2 494 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 7,20 % au Raincy en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 142 € par mois, soit 12 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 3,9 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 32,66 % à 41,17 % (médiane 37,70 %) : celui du Raincy (31,65 %) est inférieur de 6,1 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Sur les 3 685 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés au Raincy (2026), 21,1 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 45,1 % sont classés E, F ou G.

Environ un DPE sur 5 est classé F ou G au Raincy : la rénovation énergétique est un enjeu fréquent pour les acheteurs.

En comparaison, la part de logements F ou G est 112 % au-dessus de la médiane départementale (10,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part élevée de logements F ou G annonce souvent des travaux de rénovation, une marge de négociation sur le prix et un point de vigilance pour la revente ou la mise en location.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 16,1 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : sage-femme. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 94,6/100, supérieure à la plupart des communes comparables du département.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements au Raincy est de 20,5 €/m² charges comprises, soit environ 1 210 € par mois pour 59 m², 6 % au-dessus de la médiane départementale (19,4 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons au Raincy est de 18,1 €/m² charges comprises, soit environ 1 810 € par mois pour 100 m², proche de la médiane départementale (17,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif atteint 6,2 % pour appartements : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (59 m²), la mensualité de crédit (1 223 €) dépasse de 1 % le loyer estimé (1 210 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Avec 28 820 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian du Raincy est supérieur de 46 % à celui du département (19 740 €).

Cela représente 2 400 € par mois et par unité de consommation, soit 1,62 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 490 € par mois avec 20 % d’apport) représente 97 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 600 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté ressort à 13,0 % (médiane du département : 26,0 %), entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 4,5 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 4,5 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart très marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 12 points de charge au Raincy, répartis dans 6 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,8 points pour 1 000 habitants), l’équipement est supérieur à celui du département (0,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

18 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1989 et 2020 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 14).

Le dernier événement reconnu date de 2020 (il y a 6 ans).

Les 11 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 3 écoles maternelles, 2 écoles primaires, 3 écoles élémentaires, 5 collèges et 6 lycées au Raincy, dont 9 établissements privés.

Avec 0,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,5 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 5 collèges et 6 lycées.

17 établissements sur 19 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 5 pharmacies et 4 centres ou maisons de santé au Raincy.

Rapporté à la population (3,3 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (2,3 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Bondy (2,7 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.