Immobilier et crédit à Saint-Ouen-l’Aumône : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-Ouen-l’Aumône est de 3 218 €/m² pour les appartements (141 ventes) et de 3 441 €/m² pour les maisons (72 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 3 218 €/m², contre 3 132 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 3 %).

Les prix récents des maisons (3 441 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (3 411 €/m²), avec un écart de 1 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Val-d’Oise : pour les appartements, ce prix est proche de la médiane départementale (3 182 €/m²) ; pour les maisons, il est 10 % au-dessus de la médiane départementale (3 138 €/m²).

Les prix à Saint-Ouen-l’Aumône suivent la médiane du département, avec un écart de 10 % seulement, soit environ 26 000 € sur 85 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 54,2/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,3 km), le prix médian des maisons est de 3 537 €/m² (3 247 € à 4 275 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Ouen-l’Aumône (3 411 €/m²) est proche, avec un écart de 4 %.

Autour de Saint-Ouen-l’Aumône, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 5,3 km) affichent un prix médian des appartements de 3 228 €/m² (3 116 € à 3 948 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Ouen-l’Aumône (3 132 €/m²) est proche, avec un écart de 3 %.

Pour un acquéreur, le niveau de prix correspond à la moyenne des communes comparables ; des annonces précises restent nécessaires pour juger un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 15 660 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 10,1 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (36 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 213 € et les intérêts totaux d’environ 15 136 €.

Pour 159 700 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 67 100 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 76 700 € au-delà du capital, soit 236 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 116 € mais ajoute environ 21 824 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (345 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 000 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 213 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 700 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,8 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 42 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 41 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 13,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 193 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 36 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 9 580 € dans le premier cas et d’environ 5 399 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 160 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Saint-Ouen-l’Aumône est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est un appartement de 56 m² à environ 180 000 € (prix médian constaté). Le plafond d’opération de la zone A est de 150 000 € pour une personne seule et de 270 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 49 000 € et de 88 200 €. Le coût de l’opération est de 180 000 €, soit 30 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 83 % du coût. Un foyer de 3 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour une personne seule et de 36 000 € à 90 000 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 42 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 32 400 € par an avec 20 % d’apport) représente 66 % du plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (159 660 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 945 € à 501 € à 767 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Saint-Ouen-l’Aumône ressort à 0,3 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 4,4 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 14,6 % (médiane du département : 13,3 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 69 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (605 €).

La dette par habitant (69 € en 2025) a augmenté de 87 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 2,5 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Saint-Ouen-l’Aumône s’établit à 44,37 %, soit 21 % au-dessus de la médiane départementale (36,60 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 23,7/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Ouen-l’Aumône est de 4 144 € en 2025, soit 169 % au-dessus de la médiane départementale (1 541 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 345 € par mois, soit 37 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,3 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 36,48 % à 57,70 % (médiane 43,67 %) : celui de Saint-Ouen-l’Aumône (44,37 %) est proche, avec un écart de 0,7 point.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Aucun DPE n’est recensé à Saint-Ouen-l’Aumône dans la base utilisée : la performance énergétique du parc ne peut pas être analysée.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 4,7 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : sage-femme, orthoptiste. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 51,2/100, dans la moyenne des communes comparables.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Ouen-l’Aumône est de 18,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 030 € par mois pour 56 m², 6 % au-dessus de la médiane départementale (17,3 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Ouen-l’Aumône est de 15,6 €/m² charges comprises, soit environ 1 330 € par mois pour 85 m², 6 % au-dessus de la médiane départementale (14,8 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif atteint 6,9 % pour appartements : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (56 m²), la mensualité de crédit (945 €) reste légèrement sous le loyer estimé (1 030 €) : la différence disparaît une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges.

Avec 21 350 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Saint-Ouen-l’Aumône est inférieur de 23 % à celui du département (27 790 €).

Cela représente 1 780 € par mois et par unité de consommation, soit 1,20 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 700 € par mois avec 20 % d’apport) représente 101 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 670 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté ressort à 20,0 % (médiane du département : 11,0 %), entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,3 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,3 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 68 points de charge à Saint-Ouen-l’Aumône, répartis dans 16 stations, dont 12 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (2,6 points pour 1 000 habitants), l’équipement est plus de deux fois supérieur à celui du département (1,1 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

9 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1987 et 2018 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 2018 (il y a 8 ans).

Les 8 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 5 écoles maternelles, 3 écoles primaires, 5 écoles élémentaires, 4 collèges et 5 lycées à Saint-Ouen-l’Aumône.

Avec 0,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,6 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 4 collèges et 5 lycées.

22 établissements sur 22 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique, 6 pharmacies et 2 centres ou maisons de santé à Saint-Ouen-l’Aumône.

Rapporté à la population (2,3 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,4 pour 10 000).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.