Immobilier et crédit à Carpentras : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Carpentras est de 1 641 €/m² pour les appartements (160 ventes) et de 2 533 €/m² pour les maisons (178 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 1 641 €/m², soit 30 % sous la médiane 2018-2025 (2 344 €/m²) : un repli net, d’environ 45 000 € pour 64 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Sur 12 mois, les maisons se vendent 2 533 €/m², contre 2 539 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 0 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Vaucluse : pour les appartements, ce prix est 33 % en dessous de la médiane départementale (2 441 €/m²) ; pour les maisons, il est 16 % en dessous de la médiane départementale (3 000 €/m²).

Les maisons se vendent 16 % sous la médiane départementale, soit environ 42 000 € de moins pour 90 m² : un écart modéré à l’avantage de l’acheteur.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 81,1/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Carpentras, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,7 km) affichent un prix médian des maisons de 3 198 €/m² (2 809 € à 4 600 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Carpentras (2 539 €/m²) est inférieur de 21 %.

Dans les 7 communes les plus proches (jusqu’à 7,7 km), le prix médian des appartements est de 3 500 €/m² (2 313 € à 5 091 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Carpentras (2 344 €/m²) est inférieur de 33 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée plutôt bas pour le département allège l’effort sur l’apport et la mensualité ; le dynamisme local (emploi, transports) n’est pas mesuré par ce score.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 19 836 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 12,9 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (45 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 270 € et les intérêts totaux d’environ 19 172 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 85 000 €, soit 42 % du capital emprunté (202 200 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 97 200 € au-delà du capital, soit 299 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 147 € mais ajoute environ 27 644 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (139 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 810 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 270 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 420 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,3 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 53 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 52 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 16,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 045 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 45 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 12 134 € dans le premier cas et d’environ 6 839 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 202 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 101 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Avec un apport de 30 % (68 400 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Carpentras est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Prenons une maison de 90 m² au prix médian de 228 000 €. Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B1 est encadré par un coût d’opération de 135 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 34 500 €) et de 324 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 82 800 €). Le coût de l’opération est de 228 000 €, soit 93 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 59 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 22 800 € à 68 400 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 18 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 41 040 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (202 236 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 1 197 € à 957 € à 1 117 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Carpentras est de 24,1 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe au-delà du repère de 12 ans, souvent retenu comme seuil d’alerte (médiane du département : 3,2 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Carpentras ressort à 7,4 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 15,2 %). Il est inférieur au repère de 8 %, couramment utilisé : la commune a peu de marge pour investir sans emprunter ni augmenter les impôts.

La dette par habitant est de 2 742 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (556 €).

La dette par habitant (2 742 € en 2025) a augmenté de 17 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 14,7 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : renseignez-vous sur les projets d’investissement et sur la trajectoire de la fiscalité locale avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Carpentras est de 42,54 % en 2025, soit 31 % au-dessus de la médiane départementale (32,37 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 9,3/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Carpentras est de 1 667 € en 2025, soit 50 % au-dessus de la médiane départementale (1 109 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 12,68 % à Carpentras en 2025.

Le taux total est estimé à 42,09 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne de la commune (139 € par mois) représente 12 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Carpentras, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,7 km) se situe entre 22,72 % et 44,85 % (médiane 35,09 %), contre 42,54 % dans la commune, soit 7,5 points de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Les 6 501 diagnostics de performance énergétique recensés à Carpentras (2026) se répartissent ainsi : 13,0 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 30,6 % en classe E, F ou G.

Près d’un logement sur 8 est classé F ou G à Carpentras : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

Cette part de logements F ou G est 5 % en dessous de la médiane départementale (13,7 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Carpentras est de 10,5 €/m² charges comprises, soit environ 670 € par mois pour 64 m², 9 % en dessous de la médiane départementale (11,5 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Carpentras est de 10,6 €/m² charges comprises, soit environ 950 € par mois pour 90 m², proche de la médiane départementale (10,8 €/m²).

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,0 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 90 m², la mensualité de crédit (1 197 €) est supérieure de 26 % au loyer estimé (950 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Carpentras (18 780 € par an et par unité de consommation) est 19 % sous la médiane du département (23 050 €) : les ménages y disposent de ressources nettement plus modestes que dans la plupart des communes voisines.

Soit 1 570 € par mois et par unité de consommation, 1,06 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 420 € par mois avec 20 % d’apport) représente 146 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 350 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le taux de pauvreté est de 28,0 % (médiane du département : 14,0 %) : il se situe entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,5 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,5 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 37 points de charge à Carpentras, répartis dans 11 stations, dont 13 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 1,2 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est légèrement moins équipée que le département (1,4 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune est fréquemment touchée : 17 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023 (médiane des communes concernées du département : 11).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 4 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 11 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 9 écoles maternelles, 2 écoles primaires, 10 écoles élémentaires, 6 collèges et 7 lycées à Carpentras, dont 5 établissements privés.

Rapporté à la population (0,7 école pour 1 000 habitants), le premier degré suit la moyenne départementale (0,7 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 6 collèges et 7 lycées.

33 établissements sur 34 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 6 hôpitaux ou cliniques, 10 pharmacies et 3 centres ou maisons de santé à Carpentras.

Avec 3,2 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,3 pour 10 000).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.