Immobilier et crédit à Caluire-et-Cuire : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Caluire-et-Cuire est de 3 812 €/m² pour les appartements (514 ventes) et de 5 753 €/m² pour les maisons (47 ventes).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (3 931 €/m²), le prix récent des appartements (3 812 €/m²) est en retrait de 3 %, soit environ 8 000 € pour 68 m².

Les prix récents des maisons (5 753 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (5 595 €/m²), avec un écart de 3 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Rhône : pour les appartements, ce prix est 17 % au-dessus de la médiane départementale (3 247 €/m²) ; pour les maisons, il est 86 % au-dessus de la médiane départementale (3 089 €/m²).

Avec 86 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 312 000 € d’écart pour 117 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 12,4/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,9 km), le prix médian des maisons est de 4 754 €/m² (3 933 € à 6 001 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Caluire-et-Cuire (5 595 €/m²) est supérieur de 18 %.

Autour de Caluire-et-Cuire, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,9 km) affichent un prix médian des appartements de 3 790 €/m² (2 731 € à 5 557 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Caluire-et-Cuire (3 931 €/m²) est proche, avec un écart de 4 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 22 533 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 14,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (51 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 307 € et les intérêts totaux d’environ 21 779 €.

Pour 229 700 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 96 600 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 110 400 € au-delà du capital, soit 340 100 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 167 € mais ajoute environ 31 403 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (131 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 320 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 307 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 880 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,6 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 60 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 59 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 19,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 595 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 51 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 13 784 € dans le premier cas et d’environ 7 768 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 230 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 115 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Caluire-et-Cuire est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est un appartement de 68 m² à environ 259 000 € (prix médian constaté). Les plafonds de la zone A augmentent avec la taille du foyer : 270 000 € de coût d’opération et 88 200 € de revenus pour 3 personnes, puis 360 000 € et 117 600 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 259 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 51 800 € à 129 500 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 46 560 € par an avec 20 % d’apport) représente 53 % du plafond de ressources pour 3 personnes (88 200 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (229 733 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 51 800 € à 129 500 € et sa mensualité passerait de 1 360 € à 593 € à 1 053 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Caluire-et-Cuire ressort à 11,8 ans en 2025 ; elle se situe entre 10 et 12 ans (médiane du département : 3,5 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 11,3 % (médiane du département : 17,6 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 1 558 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (591 €).

La dette par habitant (1 558 € en 2025) a augmenté de 70 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 3,7 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière est dans la moyenne des communes comparables : le budget et les projets d’investissement de la commune restent à consulter.

Le taux de taxe foncière bâtie de Caluire-et-Cuire atteint 37,24 % en 2025, soit 13 % au-dessus de la médiane départementale (32,98 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 22,4/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Caluire-et-Cuire est de 1 573 € en 2025, soit 62 % au-dessus de la médiane départementale (969 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 5,19 % à Caluire-et-Cuire en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 131 €, soit 10 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,9 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 29,09 % à 37,06 % (médiane 33,15 %) : celui de Caluire-et-Cuire (37,24 %) est supérieur de 4,1 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 12 021 diagnostics de performance énergétique recensés à Caluire-et-Cuire (2026) se répartissent ainsi : 5,8 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 19,4 % en classe E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Caluire-et-Cuire : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

Cette part de logements F ou G est 52 % en dessous de la médiane départementale (12,1 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Caluire-et-Cuire est de 15,9 €/m² charges comprises, soit environ 1 080 € par mois pour 68 m², 28 % au-dessus de la médiane départementale (12,4 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Caluire-et-Cuire est de 16,8 €/m² charges comprises, soit environ 1 970 € par mois pour 117 m², 41 % au-dessus de la médiane départementale (12,0 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,0 % pour appartements : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (68 m²), la mensualité de crédit (1 360 €) dépasse de 25 % le loyer estimé (1 080 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian de Caluire-et-Cuire est de 27 370 € par an et par unité de consommation, soit 7 % de plus que la médiane départementale (25 620 €).

Cela représente 2 280 € par mois et par unité de consommation, soit 1,54 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 880 € par mois avec 20 % d’apport) représente 113 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 420 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté ressort à 11,0 % (médiane du département : 9,5 %), entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,9 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,9 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 18 points de charge à Caluire-et-Cuire, répartis dans 6 stations, dont 2 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,4 points pour 1 000 habitants), l’équipement est nettement inférieur à celui du département (1,0 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

11 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2020 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 11).

Le dernier événement reconnu date de 2020 (il y a 6 ans).

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 6 écoles maternelles, 10 écoles primaires, 6 écoles élémentaires, 5 collèges et 3 lycées à Caluire-et-Cuire, dont 8 établissements privés.

Avec 0,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,5 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 5 collèges et 3 lycées.

28 établissements sur 30 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique, 14 pharmacies et 1 centre ou maison de santé à Caluire-et-Cuire.

Rapporté à la population (3,2 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,7 pour 10 000).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.