Immobilier et crédit à Angoulême : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Angoulême est de 1 569 €/m² pour les appartements (252 ventes) et de 1 702 €/m² pour les maisons (378 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 1 569 €/m², soit 28 % sous la médiane 2018-2025 (2 171 €/m²) : un repli net, d’environ 37 000 € pour 61 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Par rapport à la médiane 2018-2025 (1 781 €/m²), le prix récent des maisons (1 702 €/m²) est en retrait de 4 %, soit environ 7 000 € pour 85 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Charente : pour les appartements, ce prix est proche de la médiane départementale (1 649 €/m²) ; pour les maisons, il est 46 % au-dessus de la médiane départementale (1 164 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 46 % la médiane du département, soit environ 46 000 € de plus pour 85 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 28,2/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour d’Angoulême, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,2 km) affichent un prix médian des maisons de 1 750 €/m² (1 529 € à 2 033 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Angoulême (1 781 €/m²) est proche, avec un écart de 2 %.

Dans les 8 communes les plus proches (jusqu’à 6,2 km), le prix médian des appartements est de 1 993 €/m² (1 404 € à 6 222 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Angoulême (2 171 €/m²) est supérieur de 9 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 12 615 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 8,2 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (29 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 172 € et les intérêts totaux d’environ 12 193 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 54 100 €, soit 42 % du capital emprunté (128 600 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 61 800 € au-delà du capital, soit 190 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 94 € mais ajoute environ 17 581 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (208 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 420 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 172 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 170 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,5 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 34 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 33 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 10,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 572 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 29 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 7 717 € dans le premier cas et d’environ 4 349 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 129 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Angoulême est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B1 est encadré par un coût d’opération de 135 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 34 500 €) et de 324 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 82 800 €). Le coût de l’opération est de 145 000 €, soit 10 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 93 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 14 500 € à 43 500 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 28 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 26 040 € par an avec 20 % d’apport) représente 75 % du plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (128 615 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 761 € à 522 € à 681 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement d’Angoulême est de 4,8 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 1,5 an). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute d’Angoulême ressort à 15,4 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 20,0 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 1 499 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (279 €).

La dette par habitant (1 499 € en 2025) a augmenté de 16 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties d’Angoulême est de 62,48 % en 2025, soit 35 % au-dessus de la médiane départementale (46,43 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 0,3/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Angoulême est de 2 496 € en 2025, soit 192 % au-dessus de la médiane départementale (854 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,30 % à Angoulême en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (208 € par mois) représente 27 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour d’Angoulême, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,2 km) se situe entre 48,08 % et 60,14 % (médiane 54,07 %), contre 62,48 % dans la commune, soit 8,4 points de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Les 15 540 diagnostics de performance énergétique recensés à Angoulême (2026) se répartissent ainsi : 6,1 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 21,2 % en classe E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Angoulême : un contrôle bien par bien suffit en général.

Cette part de logements F ou G est 65 % en dessous de la médiane départementale (17,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Angoulême est de 11,4 €/m² charges comprises, soit environ 690 € par mois pour 61 m², 24 % au-dessus de la médiane départementale (9,2 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Angoulême est de 9,3 €/m² charges comprises, soit environ 790 € par mois pour 85 m², 21 % au-dessus de la médiane départementale (7,7 €/m²).

Le loyer annuel estimé équivaut à 6,6 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 85 m², la mensualité de crédit (761 €) est à peine inférieure au loyer estimé (790 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

Le niveau de vie médian d’Angoulême (19 830 € par an et par unité de consommation) est 8 % sous la médiane du département (21 520 €) : un écart modéré.

Soit 1 650 € par mois et par unité de consommation, 1,12 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 170 € par mois avec 20 % d’apport) représente 88 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 480 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté est de 26,0 % (médiane du département : 14,0 %) : il se situe entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,7 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,7 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 85 points de charge à Angoulême, répartis dans 24 stations, dont 31 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 2,0 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est mieux équipée que le département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune est fréquemment touchée : 24 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023 (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 9 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 9 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 11 écoles maternelles, 6 écoles primaires, 11 écoles élémentaires, 8 collèges et 10 lycées à Angoulême, dont 8 établissements privés.

Rapporté à la population (0,7 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,8 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 8 collèges et 10 lycées.

46 établissements sur 46 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 7 hôpitaux ou cliniques, 13 pharmacies et 8 centres ou maisons de santé à Angoulême.

Avec 3,0 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,2 pour 10 000).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.