Immobilier et crédit à Combs-la-Ville : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Combs-la-Ville est de 3 022 €/m² pour les appartements (113 ventes) et de 3 087 €/m² pour les maisons (122 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 3 022 €/m², contre 3 070 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 2 %).

Les prix récents des maisons (3 087 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (3 145 €/m²), avec un écart de 2 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Seine-et-Marne : pour les appartements, ce prix est 7 % en dessous de la médiane départementale (3 248 €/m²) ; pour les maisons, il est 22 % au-dessus de la médiane départementale (2 539 €/m²).

Le prix au m² dépasse de 22 % la médiane départementale : pour 86 m², il faut compter environ 47 000 € de plus qu’au prix médian du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 48,7/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,5 km), le prix médian des maisons est de 3 237 €/m² (2 781 € à 3 615 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Combs-la-Ville (3 145 €/m²) est proche, avec un écart de 3 %.

Autour de Combs-la-Ville, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 5,5 km) affichent un prix médian des appartements de 3 262 €/m² (1 858 € à 14 348 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Combs-la-Ville (3 070 €/m²) est proche, avec un écart de 6 %.

Pour un acquéreur, le niveau de prix correspond à la moyenne des communes comparables ; des annonces précises restent nécessaires pour juger un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 23 055 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 14,9 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (53 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 314 € et les intérêts totaux d’environ 22 283 €.

Pour 235 100 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 98 800 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 112 900 € au-delà du capital, soit 348 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 171 € mais ajoute environ 32 130 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (199 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 420 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 314 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 970 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,7 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 62 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 60 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 19,6 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 701 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 53 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 14 103 € dans le premier cas et d’environ 7 948 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 235 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 118 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Combs-la-Ville est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté à Combs-la-Ville, une maison de 86 m² coûte environ 265 000 €. Les plafonds de la zone A augmentent avec la taille du foyer : 270 000 € de coût d’opération et 88 200 € de revenus pour 3 personnes, puis 360 000 € et 117 600 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 265 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 26 500 € à 79 500 €. Au maximum, cela couvre 30 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 47 640 € par an avec 20 % d’apport) représente 54 % du plafond de ressources pour 3 personnes (88 200 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (235 055 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 26 500 € à 79 500 € et sa mensualité passerait de 1 391 € à 921 € à 1 234 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Combs-la-Ville ressort à 5,9 ans en 2025 ; elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 3,1 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 9,2 % (médiane du département : 12,7 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 710 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (452 €).

La dette par habitant (710 € en 2025) a augmenté de 24 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, la situation financière est dans la moyenne des communes comparables : le budget et les projets d’investissement de la commune restent à consulter.

Le taux de taxe foncière bâtie de Combs-la-Ville atteint 45,46 % en 2025, soit 10 % au-dessus de la médiane départementale (41,40 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 1,9 points.

Note de pression fiscale : 47,3/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Combs-la-Ville est de 2 385 € en 2025, soit 121 % au-dessus de la médiane départementale (1 079 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 7,98 % à Combs-la-Ville en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 199 € par mois, soit 14 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,5 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 32,81 % à 54,86 % (médiane 41,41 %) : celui de Combs-la-Ville (45,46 %) est supérieur de 4,0 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 3 606 diagnostics de performance énergétique recensés à Combs-la-Ville (2026) se répartissent ainsi : 6,7 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 18,8 % en classe E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Combs-la-Ville : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

Cette part de logements F ou G est 59 % en dessous de la médiane départementale (16,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 7,4 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Note d’offre de soins : 77,3/100, supérieure à la plupart des communes comparables du département.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Combs-la-Ville est de 17,1 €/m² charges comprises, soit environ 1 020 € par mois pour 60 m², 20 % au-dessus de la médiane départementale (14,2 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Combs-la-Ville est de 15,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 290 € par mois pour 86 m², 26 % au-dessus de la médiane départementale (11,9 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,8 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (86 m²), la mensualité de crédit (1 391 €) dépasse de 8 % le loyer estimé (1 290 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian de Combs-la-Ville est de 24 650 € par an et par unité de consommation, soit 5 % de moins que la médiane départementale (26 040 €).

Cela représente 2 050 € par mois et par unité de consommation, soit 1,39 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 970 € par mois avec 20 % d’apport) représente 129 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 080 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté ressort à 12,0 % (médiane du département : 10,0 %), entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,0 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,0 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 38 points de charge à Combs-la-Ville, répartis dans 16 stations, dont 7 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (1,7 points pour 1 000 habitants), l’équipement est proche de celui du département (1,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

15 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2020 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2020 (il y a 6 ans).

Les 8 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 6 écoles maternelles, 2 écoles primaires, 6 écoles élémentaires, 3 collèges et 2 lycées à Combs-la-Ville.

Avec 0,6 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,8 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 3 collèges et 2 lycées.

19 établissements sur 19 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 5 pharmacies et 1 centre ou maison de santé à Combs-la-Ville.

Rapporté à la population (2,2 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,4 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Varennes-Jarcy (2,3 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.