Immobilier et crédit à Montauban : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Montauban est de 1 963 €/m² pour les appartements (468 ventes) et de 2 138 €/m² pour les maisons (397 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 1 963 €/m², soit 10 % sous la médiane 2018-2025 (2 183 €/m²) : un repli net, d’environ 13 000 € pour 60 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Par rapport à la médiane 2018-2025 (2 274 €/m²), le prix récent des maisons (2 138 €/m²) est en retrait de 6 %, soit environ 14 000 € pour 100 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Tarn-et-Garonne : pour les appartements, ce prix est 15 % au-dessus de la médiane départementale (1 713 €/m²) ; pour les maisons, il est 28 % au-dessus de la médiane départementale (1 667 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 28 % la médiane du département, soit environ 47 000 € de plus pour 100 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 31,3/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Montauban, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,7 km) affichent un prix médian des maisons de 2 151 €/m² (1 524 € à 2 307 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Montauban (2 274 €/m²) est proche, avec un écart de 6 %.

Dans les 3 communes les plus proches (jusqu’à 9,2 km), le prix médian des appartements est de 2 108 €/m² (1 883 € à 3 065 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Montauban (2 183 €/m²) est proche, avec un écart de 4 %.

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 10 266 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 6,7 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (23 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 140 € et les intérêts totaux d’environ 9 922 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 44 000 €, soit 42 % du capital emprunté (104 700 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 50 300 € au-delà du capital, soit 155 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 76 € mais ajoute environ 14 307 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (220 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (1 970 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 140 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 770 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,2 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 28 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 27 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 8,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 093 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 23 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 6 280 € dans le premier cas et d’environ 3 539 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 105 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Montauban est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est un appartement de 60 m² à environ 118 000 € (prix médian constaté). En zone B1, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 202 500 € pour 2 personnes et à 283 500 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 51 750 € et de 72 450 € par an. Le coût de l’opération est de 118 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 23 600 € à 59 000 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 21 240 € par an avec 20 % d’apport) représente 41 % du plafond de ressources pour 2 personnes (51 750 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (104 666 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 23 600 € à 59 000 € et sa mensualité passerait de 619 € à 270 € à 480 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Montauban est de 10,1 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 10 et 12 ans (médiane du département : 3,8 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 15,3 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 19,3 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 2 139 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (631 €).

La dette par habitant (2 139 € en 2025) a augmenté de 55 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 8,6 points depuis 2020.

Côté acheteur, la situation financière est proche de celle des communes comparables : le budget communal et les projets d’investissement restent à consulter en mairie.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Montauban est calculée avec un taux de 69,14 % en 2025, soit 35 % au-dessus de la médiane départementale (51,22 %).

Ce taux a augmenté de 6,4 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 0,0/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Montauban est de 2 643 € en 2025, soit 204 % au-dessus de la médiane départementale (868 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 11,00 % à Montauban en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (220 € par mois) représente 36 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Montauban, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,7 km) se situe entre 46,54 % et 67,63 % (médiane 56,53 %), contre 69,14 % dans la commune, soit 12,6 points de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 14 231 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Montauban (2026), 4,9 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 17,1 % sont classés E, F ou G.

Avec 4,9 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à Montauban.

En comparaison, la part de logements F ou G est 38 % en dessous de la médiane départementale (7,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Montauban est de 11,3 €/m² charges comprises, soit environ 680 € par mois pour 60 m², 16 % au-dessus de la médiane départementale (9,7 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Montauban est de 10,2 €/m² charges comprises, soit environ 1 020 € par mois pour 100 m², 16 % au-dessus de la médiane départementale (8,8 €/m²).

Le loyer annuel estimé équivaut à 6,9 % du prix médian des appartements : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 60 m², la mensualité de crédit (619 €) est à peine inférieure au loyer estimé (680 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

Le niveau de vie médian de Montauban (21 630 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (21 560 €).

Soit 1 800 € par mois et par unité de consommation, 1,22 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 770 € par mois avec 20 % d’apport) représente 65 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 700 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Le taux de pauvreté est de 19,0 % (médiane du département : 15,0 %) : il se situe entre 15 et 20 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,4 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,4 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 138 points de charge à Montauban, répartis dans 34 stations, dont 90 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 2,2 points de charge pour 1 000 habitants, la commune compte plus de deux fois le niveau d’équipement du département (0,9 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune cumule 40 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2025, un nombre très élevé (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2025 (il y a 1 an).

Les 19 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 18 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 11 écoles maternelles, 22 écoles primaires, 9 écoles élémentaires, 11 collèges et 10 lycées à Montauban, dont 18 établissements privés.

Rapporté à la population (0,7 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,8 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 11 collèges et 10 lycées.

54 établissements sur 63 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 9 hôpitaux ou cliniques, 14 pharmacies et 6 centres ou maisons de santé à Montauban.

Avec 2,2 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (2,6 pour 10 000).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.