Immobilier et crédit à La Teste-de-Buch : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à La Teste-de-Buch est de 4 411 €/m² pour les appartements (135 ventes) et de 4 961 €/m² pour les maisons (315 ventes).

Les appartements se vendent 4 411 €/m² sur les 12 derniers mois, 8 % sous la médiane 2018-2025 (4 780 €/m²) : un léger recul, d’environ 19 000 € pour 52 m².

Par rapport à la médiane 2018-2025 (5 457 €/m²), le prix récent des maisons (4 961 €/m²) est en retrait de 9 %, soit environ 47 000 € pour 94 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Gironde : pour les appartements, ce prix est 46 % au-dessus de la médiane départementale (3 027 €/m²) ; pour les maisons, il est 141 % au-dessus de la médiane départementale (2 057 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 141 % la médiane du département, soit environ 273 000 € de plus pour 94 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 7,8/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de La Teste-de-Buch, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 23 km) affichent un prix médian des maisons de 4 229 €/m² (3 482 € à 10 531 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de La Teste-de-Buch (5 457 €/m²) est supérieur de 29 % à cette médiane locale (écart important).

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 23 km), le prix médian des appartements est de 3 830 €/m² (3 452 € à 8 716 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de La Teste-de-Buch (4 780 €/m²) est supérieur de 25 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 40 542 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 26,3 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : le marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (93 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 552 € et les intérêts totaux d’environ 39 185 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 173 800 €, soit 42 % du capital emprunté (413 300 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 198 600 € au-delà du capital, soit 611 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 301 € mais ajoute environ 56 501 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (139 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (7 780 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 552 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 6 990 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 4,7 SMIC net : ce marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 109 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 106 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 34,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 8 267 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 93 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 24 801 € dans le premier cas et d’environ 13 977 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 413 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 207 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

La Teste-de-Buch est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 94 m² à environ 466 000 € (prix médian constaté). En zone A, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 225 000 € pour 2 personnes et à 315 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 73 500 € et de 102 900 € par an. Le coût de l’opération est de 466 000 €, soit 241 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 225 000 €, soit 48 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 500 € à 67 500 € pour 2 personnes et de 31 500 € à 94 500 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 14 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 83 880 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 2 personnes (73 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (413 342 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 500 € à 67 500 € et sa mensualité passerait de 2 446 € à 2 047 € à 2 313 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de La Teste-de-Buch est de 2,0 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,6 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de La Teste-de-Buch ressort à 26,6 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,1 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 953 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (449 €).

La dette par habitant (953 € en 2025) a diminué de 12 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de La Teste-de-Buch est calculée avec un taux de 40,72 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (39,52 %).

Par rapport à 2020, le taux est inférieur de 4,0 points.

Note de pression fiscale : 57,8/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à La Teste-de-Buch est de 1 665 € en 2025, soit 119 % au-dessus de la médiane départementale (762 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,00 % à La Teste-de-Buch en 2025.

Le taux total est estimé à 42,09 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne de la commune (139 € par mois) représente 6 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour de La Teste-de-Buch, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 23 km) se situe entre 30,74 % et 56,56 % (médiane 43,49 %), contre 40,72 % dans la commune, soit 2,8 points de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Les 6 570 diagnostics de performance énergétique recensés à La Teste-de-Buch (2026) se répartissent ainsi : 4,5 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 15,1 % en classe E, F ou G.

Avec 4,5 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à La Teste-de-Buch.

Cette part de logements F ou G est 37 % en dessous de la médiane départementale (7,1 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à La Teste-de-Buch est de 15,0 €/m² charges comprises, soit environ 780 € par mois pour 52 m², 31 % au-dessus de la médiane départementale (11,4 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à La Teste-de-Buch est de 14,9 €/m² charges comprises, soit environ 1 400 € par mois pour 94 m², 55 % au-dessus de la médiane départementale (9,6 €/m²).

Pour maisons, le loyer annuel représente 3,6 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 94 m², la mensualité de crédit (2 446 €) équivaut à 1,7 fois le loyer estimé (1 400 €) : l’achat alourdit beaucoup le budget mensuel par rapport à la location.

Le niveau de vie médian de La Teste-de-Buch (24 540 € par an et par unité de consommation) dépasse de 9 % la médiane du département (22 500 €) : un écart modéré.

Soit 2 050 € par mois et par unité de consommation, 1,38 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (6 990 € par mois avec 20 % d’apport) représente 228 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 070 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le taux de pauvreté est de 11,0 % (médiane du département : 11,0 %) : il se situe entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,3 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,3 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 73 points de charge à La Teste-de-Buch, répartis dans 32 stations, dont 11 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 2,7 points de charge pour 1 000 habitants, la commune compte plus de deux fois le niveau d’équipement du département (1,2 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune a fait l’objet de 13 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2024, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 12).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

Les 8 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 4 écoles maternelles, 1 école primaire, 4 écoles élémentaires et 1 collège à La Teste-de-Buch, dont 1 établissement privé.

Avec 0,3 école pour 1 000 habitants contre 0,6 dans le département, l’offre de proximité du premier degré est nettement plus rare.

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Arcachon (7,3 km), à vol d’oiseau.

10 établissements sur 10 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique, 9 pharmacies et 2 centres ou maisons de santé à La Teste-de-Buch.

Avec 3,3 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,0 pour 10 000).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.