Immobilier et crédit à Biganos : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Biganos est de 3 588 €/m² pour les appartements (27 ventes) et de 3 266 €/m² pour les maisons (85 ventes).

Les prix récents des appartements (3 588 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (3 550 €/m²), avec un écart de 1 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

Par rapport à la médiane 2018-2025 (3 503 €/m²), le prix récent des maisons (3 266 €/m²) est en retrait de 7 %, soit environ 21 000 € pour 90 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Gironde : pour les appartements, ce prix est 19 % au-dessus de la médiane départementale (3 027 €/m²) ; pour les maisons, il est 59 % au-dessus de la médiane départementale (2 057 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 59 % la médiane du département, soit environ 109 000 € de plus pour 90 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 27,5/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Biganos, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 17 km) affichent un prix médian des maisons de 3 992 €/m² (3 181 € à 8 701 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Biganos (3 503 €/m²) est inférieur de 12 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 17 km), le prix médian des appartements est de 3 741 €/m² (3 135 € à 7 623 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Biganos (3 550 €/m²) est proche, avec un écart de 5 %.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 25 578 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 16,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (58 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 348 € et les intérêts totaux d’environ 24 722 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 109 600 €, soit 42 % du capital emprunté (260 800 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 125 300 € au-delà du capital, soit 386 100 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 190 € mais ajoute environ 35 646 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (95 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 910 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 348 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 410 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 3,0 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 69 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 67 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 21,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 216 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 58 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 15 647 € dans le premier cas et d’environ 8 818 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 261 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 130 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Biganos est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 90 m² à environ 294 000 € (prix médian constaté). Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B1 est encadré par un coût d’opération de 135 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 34 500 €) et de 324 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 82 800 €). Le coût de l’opération est de 294 000 €, soit 159 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 46 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 29 400 € à 88 200 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 14 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 52 920 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (260 778 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 1 543 € à 1 304 € à 1 464 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Biganos est de 3,6 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,6 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 18,5 % (médiane du département : 12,1 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 944 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (449 €).

La dette par habitant (944 € en 2025) a diminué de 16 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 4,3 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Biganos est de 30,74 % en 2025, soit 22 % en dessous de la médiane départementale (39,52 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 3,2 points.

Pression fiscale : 97,0/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Biganos est de 1 136 € en 2025, soit 49 % au-dessus de la médiane départementale (762 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 13,14 % à Biganos en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (95 € par mois) pèse 6 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Biganos, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 17 km) se situe entre 40,05 % et 56,56 % (médiane 51,91 %), contre 30,74 % dans la commune, soit 21,2 points de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Parmi les 1 567 DPE recensés à Biganos (2026), 3,0 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 10,7 % des classes E, F ou G.

Avec 3,0 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à Biganos.

La part de logements F ou G est 58 % en dessous de la médiane départementale (7,1 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Biganos est de 14,1 €/m² charges comprises, soit environ 590 € par mois pour 42 m², 24 % au-dessus de la médiane départementale (11,4 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Biganos est de 13,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 170 € par mois pour 90 m², 36 % au-dessus de la médiane départementale (9,6 €/m²).

Pour maisons, le loyer annuel représente 4,8 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 90 m², la mensualité de crédit (1 543 €) est supérieure de 32 % au loyer estimé (1 170 €) : le budget mensuel est nettement plus chargé en achetant qu’en louant.

Le niveau de vie médian de Biganos (24 400 € par an et par unité de consommation) dépasse de 8 % la médiane du département (22 500 €) : un écart modéré.

Soit 2 030 € par mois et par unité de consommation, 1,38 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 410 € par mois avec 20 % d’apport) représente 145 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 050 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Avec 8,0 % (médiane du département : 11,0 %), le taux de pauvreté reste inférieur à 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,5 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,5 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart faible entre les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 26 points de charge à Biganos, répartis dans 4 stations, dont 19 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 2,3 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est mieux équipée que le département (1,2 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune a fait l’objet de 13 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2020, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 12).

Le dernier événement reconnu date de 2020 (il y a 6 ans).

Les 10 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 1 école primaire, 1 école élémentaire et 1 collège à Biganos.

Avec 0,3 école pour 1 000 habitants contre 0,6 dans le département, l’offre de proximité du premier degré est nettement plus rare.

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Gujan-Mestras (14 km), à vol d’oiseau.

4 établissements sur 4 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique, 3 pharmacies et 1 centre ou maison de santé à Biganos.

Avec 2,6 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,0 pour 10 000).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.