Immobilier et crédit à Houilles : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Houilles est de 4 304 €/m² pour les appartements (237 ventes) et de 5 358 €/m² pour les maisons (178 ventes).

Les appartements se vendent 4 304 €/m² sur les 12 derniers mois, 6 % sous la médiane 2018-2025 (4 567 €/m²) : un léger recul, d’environ 16 000 € pour 60 m².

Sur 12 mois, les maisons se vendent 5 358 €/m², contre 5 286 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 1 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Yvelines : pour les appartements, ce prix est 23 % au-dessus de la médiane départementale (3 500 €/m²) ; pour les maisons, il est 62 % au-dessus de la médiane départementale (3 308 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 62 % la médiane du département, soit environ 170 000 € de plus pour 83 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 18,7/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Houilles, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,7 km) affichent un prix médian des maisons de 6 376 €/m² (4 367 € à 8 427 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Houilles (5 286 €/m²) est inférieur de 17 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,7 km), le prix médian des appartements est de 4 867 €/m² (3 583 € à 6 468 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Houilles (4 567 €/m²) est proche, avec un écart de 6 %.

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 22 446 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 14,5 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (51 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 305 € et les intérêts totaux d’environ 21 694 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 96 200 €, soit 42 % du capital emprunté (228 800 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 109 900 € au-delà du capital, soit 338 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 167 € mais ajoute environ 31 282 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (120 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 310 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 305 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 870 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,6 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 60 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 59 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 19,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 577 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 51 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 13 731 € dans le premier cas et d’environ 7 738 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 229 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 114 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Houilles est classée en zone A bis du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est un appartement de 60 m² à environ 258 000 € (prix médian constaté). Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone A bis est encadré par un coût d’opération de 150 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 49 000 €) et de 360 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 117 600 €). Le coût de l’opération est de 258 000 €, soit 108 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 58 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour une personne seule et de 51 600 € à 129 000 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 29 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 46 440 € par an avec 20 % d’apport) représente 95 % du plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (228 846 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 1 354 € à 911 € à 1 177 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Houilles est de 3,8 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 2,6 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 5,9 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 14,7 %). Il est inférieur au repère de 8 %, couramment utilisé : la commune a peu de marge pour investir sans emprunter ni augmenter les impôts.

La dette par habitant est de 314 € en 2025, inférieure à la médiane du département (393 €).

La dette par habitant (314 € en 2025) a augmenté de 10 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 4,8 points depuis 2020.

Côté acheteur, la situation financière est proche de celle des communes comparables : le budget communal et les projets d’investissement restent à consulter en mairie.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Houilles est de 31,90 % en 2025, soit 12 % au-dessus de la médiane départementale (28,55 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 41,6/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Houilles est de 1 442 € en 2025, soit 7 % en dessous de la médiane départementale (1 558 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 6,00 % à Houilles en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (120 € par mois) pèse 9 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Houilles, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,7 km) se situe entre 21,18 % et 44,59 % (médiane 26,92 %), contre 31,90 % dans la commune, soit 5,0 points de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Sur les 6 711 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Houilles (2026), 14,1 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 32,3 % sont classés E, F ou G.

Près d’un logement sur 7 est classé F ou G à Houilles : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

En comparaison, la part de logements F ou G est proche de la médiane départementale (14,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 6,8 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : sage-femme. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 71,4/100, supérieure à la plupart des communes comparables du département.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Houilles est de 21,2 €/m² charges comprises, soit environ 1 270 € par mois pour 60 m², 31 % au-dessus de la médiane départementale (16,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Houilles est de 19,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 570 € par mois pour 83 m², 27 % au-dessus de la médiane départementale (14,9 €/m²).

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,9 % du prix médian des appartements : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 60 m², la mensualité de crédit (1 354 €) est supérieure de 6 % au loyer estimé (1 270 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Houilles (30 390 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (29 750 €).

Soit 2 530 € par mois et par unité de consommation, 1,71 fois le SMIC net : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 870 € par mois avec 20 % d’apport) représente 102 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 800 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Avec 9,0 % (médiane du département : 8,0 %), le taux de pauvreté reste inférieur à 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,5 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,5 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 22 points de charge à Houilles, répartis dans 9 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 0,6 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est bien moins équipée que le département (1,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune a fait l’objet de 10 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2024, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

Les 9 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 8 écoles maternelles, 1 école primaire, 7 écoles élémentaires et 3 collèges à Houilles, dont 2 établissements privés.

Rapporté à la population (0,5 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,7 pour 1 000).

La commune compte 3 collèges mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Sartrouville (1,5 km), à vol d’oiseau.

19 établissements sur 19 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 8 pharmacies et 2 centres ou maisons de santé à Houilles.

Avec 2,4 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (2,4 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Sartrouville (1,5 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.