Immobilier et crédit à Carcassonne : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Carcassonne est de 1 290 €/m² pour les appartements (383 ventes) et de 1 610 €/m² pour les maisons (400 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 1 290 €/m², soit 15 % sous la médiane 2018-2025 (1 522 €/m²) : un repli net, d’environ 13 000 € pour 56 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Par rapport à la médiane 2018-2025 (1 702 €/m²), le prix récent des maisons (1 610 €/m²) est en retrait de 5 %, soit environ 8 000 € pour 90 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Aude : pour les appartements, ce prix est 22 % en dessous de la médiane départementale (1 653 €/m²) ; pour les maisons, il est 13 % au-dessus de la médiane départementale (1 430 €/m²).

Les maisons coûtent 13 % de plus que la médiane du département, soit environ 16 000 € de plus pour 90 m² : l’apport pèse davantage dans le plan de financement.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 56,7/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Carcassonne, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,4 km) affichent un prix médian des maisons de 1 830 €/m² (1 155 € à 2 694 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Carcassonne (1 702 €/m²) est proche, avec un écart de 7 %.

Dans les 5 communes les plus proches (jusqu’à 7,2 km), le prix médian des appartements est de 1 481 €/m² (982 € à 3 785 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Carcassonne (1 522 €/m²) est proche, avec un écart de 3 %.

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 12 615 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 8,2 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (29 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 172 € et les intérêts totaux d’environ 12 193 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 54 100 €, soit 42 % du capital emprunté (128 600 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 61 800 € au-delà du capital, soit 190 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 94 € mais ajoute environ 17 581 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (228 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 420 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 172 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 170 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,5 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 34 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 33 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 10,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 572 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 29 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 7 717 € dans le premier cas et d’environ 4 349 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 129 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Carcassonne est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Au prix médian constaté à Carcassonne, une maison de 90 m² coûte environ 145 000 €. En zone B2, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 165 000 € pour 2 personnes et à 231 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 47 250 € et de 66 150 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 193 000 € (dont 48 000 € de travaux), soit 28 300 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 165 000 €, soit 85 % du coût. Un foyer de 4 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 33 000 € à 82 500 € pour 2 personnes et de 38 700 € à 96 700 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 14 500 € à 43 500 €. Au maximum, cela couvre 43 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 26 040 € par an avec 20 % d’apport) représente 55 % du plafond de ressources pour 2 personnes (47 250 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (128 615 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 33 000 € à 82 500 € et sa mensualité passerait de 761 € à 273 € à 566 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Carcassonne est de 6,2 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 2,3 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 11,8 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 20,5 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 1 319 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (586 €).

La dette par habitant (1 319 € en 2025) a peu varié (−4 %) depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 3,5 points depuis 2020.

Côté acheteur, la situation financière est proche de celle des communes comparables : le budget communal et les projets d’investissement restent à consulter en mairie.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Carcassonne est calculée avec un taux de 72,67 % en 2025, soit 17 % au-dessus de la médiane départementale (62,28 %).

Ce taux a baissé de 1,3 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 14,8/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Carcassonne est de 2 735 € en 2025, soit 171 % au-dessus de la médiane départementale (1 009 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 12,10 % à Carcassonne en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (228 € par mois) représente 30 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Carcassonne, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,4 km) se situe entre 59,64 % et 70,47 % (médiane 64,52 %), contre 72,67 % dans la commune, soit 8,1 points de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 12 613 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Carcassonne (2026), 2,0 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 9,2 % sont classés E, F ou G.

Avec 2,0 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à Carcassonne.

En comparaison, la part de logements F ou G est 35 % en dessous de la médiane départementale (3,1 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Carcassonne est de 10,9 €/m² charges comprises, soit environ 610 € par mois pour 56 m², 17 % au-dessus de la médiane départementale (9,3 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Carcassonne est de 10,1 €/m² charges comprises, soit environ 910 € par mois pour 90 m², 26 % au-dessus de la médiane départementale (8,0 €/m²).

Avec 7,6 % de rendement brut indicatif pour maisons, le loyer couvre une part importante du prix d’achat ; la vacance locative et la revente restent à vérifier.

Pour 90 m², la mensualité de crédit (761 €) est à peine inférieure au loyer estimé (910 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

Le niveau de vie médian de Carcassonne (19 240 € par an et par unité de consommation) est 6 % sous la médiane du département (20 560 €) : un écart modéré.

Soit 1 600 € par mois et par unité de consommation, 1,08 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 170 € par mois avec 20 % d’apport) représente 90 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 410 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté est de 28,0 % (médiane du département : 17,0 %) : il se situe entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,6 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,6 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 165 points de charge à Carcassonne, répartis dans 54 stations, dont 64 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 3,5 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est mieux équipée que le département (1,8 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune cumule 27 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023, un nombre très élevé (médiane des communes concernées du département : 12).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 8 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 15 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 14 écoles maternelles, 8 écoles primaires, 12 écoles élémentaires, 9 collèges et 9 lycées à Carcassonne, dont 9 établissements privés.

Rapporté à la population (0,7 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,9 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 9 collèges et 9 lycées.

48 établissements sur 52 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 5 hôpitaux ou cliniques, 17 pharmacies et 11 centres ou maisons de santé à Carcassonne.

Avec 3,6 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,5 pour 10 000).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.