Immobilier et crédit à Épinal : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Épinal est de 1 401 €/m² pour les appartements (303 ventes) et de 1 768 €/m² pour les maisons (130 ventes).

Le prix des appartements recule nettement : 1 401 €/m² sur les 12 derniers mois contre 1 738 €/m² en médiane 2018-2025, soit 19 % de moins (environ 22 000 € pour 65 m²).

Les maisons se vendent 1 768 €/m² sur les 12 derniers mois, 7 % sous la médiane 2018-2025 (1 906 €/m²) : un léger recul, d’environ 13 000 € pour 91 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Vosges : pour les appartements, ce prix est 27 % au-dessus de la médiane départementale (1 102 €/m²) ; pour les maisons, il est 41 % au-dessus de la médiane départementale (1 251 €/m²).

Avec 41 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 47 000 € d’écart pour 91 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 28,5/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,6 km), le prix médian des maisons est de 1 648 €/m² (950 € à 1 950 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Épinal (1 906 €/m²) est supérieur de 16 %.

Autour d’Épinal, les 8 communes les plus proches (jusqu’à 6,4 km) affichent un prix médian des appartements de 1 360 €/m² (952 € à 2 853 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Épinal (1 738 €/m²) est supérieur de 28 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 7 917 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faut compter 5,1 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (SMIC net d’environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu bas.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (18 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 108 € et les intérêts totaux d’environ 7 652 €.

Pour 80 700 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 33 900 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 38 800 € au-delà du capital, soit 119 500 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 59 € mais ajoute environ 11 033 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (195 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (1 520 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 108 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 360 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 0,9 SMIC net : un salaire au SMIC seul atteint ce niveau pour le bien de référence.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 21 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 21 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 6,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 1 614 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 18 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 4 843 € dans le premier cas et d’environ 2 729 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 81 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Épinal est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est un appartement de 65 m² à environ 91 000 € (prix médian constaté). Le plafond d’opération de la zone B2 est de 110 000 € pour une personne seule et de 198 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 31 500 € et de 56 700 €. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 121 000 € (dont 30 000 € de travaux), soit 11 300 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 110 000 €, soit 91 % du coût. Un foyer de 3 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 000 € à 55 000 € pour une personne seule et de 24 300 € à 60 700 € pour 3 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 18 200 € à 45 500 €. Au maximum, cela couvre 45 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 16 320 € par an avec 20 % d’apport) représente 52 % du plafond de ressources pour une personne seule (31 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (80 717 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 000 € à 55 000 € et sa mensualité passerait de 478 € à 152 € à 348 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement d’Épinal ressort à 12,1 ans en 2025 ; elle se situe au-delà du repère de 12 ans, souvent retenu comme seuil d’alerte (médiane du département : 2,1 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 8,4 % en 2025 (médiane du département : 20,1 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 1 712 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (482 €).

La dette par habitant (1 712 € en 2025) a peu varié (+2 %) depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Côté acheteur, les indicateurs financiers sont inférieurs à ceux de la plupart des communes comparables : informez-vous sur les projets d’investissement et sur l’évolution des taux d’imposition avant de vous engager.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti d’Épinal s’établit à 55,66 %, soit 28 % au-dessus de la médiane départementale (43,52 %).

Ce taux a augmenté de 2,5 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 3,6/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Épinal est de 2 335 € en 2025, soit 285 % au-dessus de la médiane départementale (607 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 9,15 % à Épinal en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 195 € par mois, soit 41 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,6 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 38,55 % à 49,60 % (médiane 43,47 %) : celui d’Épinal (55,66 %) est supérieur de 12,2 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Sur les 8 779 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Épinal (2026), 7,5 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 22,7 % sont classés E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Épinal : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

En comparaison, la part de logements F ou G est 55 % en dessous de la médiane départementale (16,8 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Épinal est de 10,3 €/m² charges comprises, soit environ 670 € par mois pour 65 m², 22 % au-dessus de la médiane départementale (8,4 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Épinal est de 9,3 €/m² charges comprises, soit environ 850 € par mois pour 91 m², 19 % au-dessus de la médiane départementale (7,8 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 8,8 % pour appartements, entre 7 et 9 % : les prix d’achat sont bas par rapport aux loyers, ce qui s’accompagne souvent d’une demande locative et d’une revente à vérifier.

Pour le bien de référence (65 m²), la mensualité de crédit (478 €) est inférieure de 29 % au loyer estimé (670 €) : acheter coûte moins cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges de copropriété.

Le niveau de vie médian d’Épinal est de 20 140 € par an et par unité de consommation, soit 9 % de moins que la médiane départementale (22 200 €).

Cela représente 1 680 € par mois et par unité de consommation, soit 1,14 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 360 € par mois avec 20 % d’apport) représente 54 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 520 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Le taux de pauvreté ressort à 25,0 % (médiane du département : 15,0 %), entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,8 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,8 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 70 points de charge à Épinal, répartis dans 20 stations, dont 26 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (2,1 points pour 1 000 habitants), l’équipement est supérieur à celui du département (1,4 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

12 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2024 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 5).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

Les 11 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 5 écoles maternelles, 10 écoles primaires, 6 écoles élémentaires, 5 collèges, 8 lycées et 1 établissement régional d’enseignement adapté à Épinal, dont 6 établissements privés.

Avec 0,6 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,9 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 5 collèges et 8 lycées.

32 établissements sur 35 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 9 hôpitaux ou cliniques, 13 pharmacies et 8 centres ou maisons de santé à Épinal.

Rapporté à la population (3,9 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (3,4 pour 10 000).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.