Immobilier et crédit à Niort : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Niort est de 1 954 €/m² pour les appartements (360 ventes) et de 2 039 €/m² pour les maisons (606 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 1 954 €/m², soit 15 % sous la médiane 2018-2025 (2 300 €/m²) : un repli net, d’environ 17 000 € pour 48 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Sur 12 mois, les maisons se vendent 2 039 €/m², contre 2 086 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 2 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Deux-Sèvres : pour les appartements, ce prix est 30 % au-dessus de la médiane départementale (1 499 €/m²) ; pour les maisons, il est 87 % au-dessus de la médiane départementale (1 092 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 87 % la médiane du département, soit environ 83 000 € de plus pour 88 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 22,6/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Niort, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,9 km) affichent un prix médian des maisons de 1 883 €/m² (1 598 € à 2 318 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Niort (2 086 €/m²) est supérieur de 11 %.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 15 573 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 10,1 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (35 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 212 € et les intérêts totaux d’environ 15 052 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 66 800 €, soit 42 % du capital emprunté (158 800 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 76 300 € au-delà du capital, soit 235 100 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 116 € mais ajoute environ 21 703 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (167 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 990 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 212 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 680 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,8 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 42 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 41 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 13,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 175 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 35 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 9 526 € dans le premier cas et d’environ 5 369 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 159 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Niort est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 88 m² à environ 179 000 € (prix médian constaté). Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B2 est encadré par un coût d’opération de 110 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 31 500 €) et de 264 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 75 600 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 239 000 € (dont 60 000 € de travaux), soit 128 700 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 110 000 €, soit 46 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 000 € à 55 000 € pour une personne seule et de 47 700 € à 119 300 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 11 000 € à 33 000 €. Au maximum, cela couvre 23 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 32 160 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (31 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (158 773 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 000 € à 55 000 € et sa mensualité passerait de 940 € à 614 € à 809 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Niort est de 5,0 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 2,9 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 15,6 % (médiane du département : 16,8 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 1 169 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (447 €).

La dette par habitant (1 169 € en 2025) a peu varié (+2 %) depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 3,7 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Niort est de 49,39 % en 2025, soit 26 % au-dessus de la médiane départementale (39,20 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 2,4/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Niort est de 2 004 € en 2025, soit 193 % au-dessus de la médiane départementale (683 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,20 % à Niort en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (167 € par mois) représente 18 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Niort, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,9 km) se situe entre 36,34 % et 48,49 % (médiane 41,03 %), contre 49,39 % dans la commune, soit 8,4 points de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Parmi les 17 391 DPE recensés à Niort (2026), 4,2 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 18,5 % des classes E, F ou G.

Avec 4,2 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à Niort.

La part de logements F ou G est 68 % en dessous de la médiane départementale (13,1 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Niort est de 11,6 €/m² charges comprises, soit environ 550 € par mois pour 48 m², 30 % au-dessus de la médiane départementale (8,9 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Niort est de 9,9 €/m² charges comprises, soit environ 870 € par mois pour 88 m², 33 % au-dessus de la médiane départementale (7,4 €/m²).

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,8 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 88 m², la mensualité de crédit (940 €) est supérieure de 8 % au loyer estimé (870 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Niort (23 120 € par an et par unité de consommation) dépasse de 7 % la médiane du département (21 655 €) : un écart modéré.

Soit 1 930 € par mois et par unité de consommation, 1,30 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 680 € par mois avec 20 % d’apport) représente 93 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 890 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté est de 16,0 % (médiane du département : 12,5 %) : il se situe entre 15 et 20 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,4 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,4 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 91 points de charge à Niort, répartis dans 27 stations, dont 33 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 1,5 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est mieux équipée que le département (1,1 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune cumule 26 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022, un nombre très élevé (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 10 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 11 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 11 écoles maternelles, 22 écoles primaires, 4 écoles élémentaires, 13 collèges et 10 lycées à Niort, dont 15 établissements privés.

Rapporté à la population (0,6 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,9 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 13 collèges et 10 lycées.

54 établissements sur 60 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 8 hôpitaux ou cliniques, 22 pharmacies et 9 centres ou maisons de santé à Niort.

Avec 3,6 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,0 pour 10 000).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.