Immobilier et crédit à Vannes : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Vannes est de 3 889 €/m² pour les appartements (693 ventes) et de 4 103 €/m² pour les maisons (258 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 3 889 €/m², contre 3 977 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 2 %).

Les prix récents des maisons (4 103 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (4 199 €/m²), avec un écart de 2 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Morbihan : pour les appartements, ce prix est 15 % au-dessus de la médiane départementale (3 370 €/m²) ; pour les maisons, il est 100 % au-dessus de la médiane départementale (2 056 €/m²).

Avec 100 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 223 000 € d’écart pour 109 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 24,3/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,2 km), le prix médian des maisons est de 3 131 €/m² (2 570 € à 5 517 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Vannes (4 199 €/m²) est supérieur de 34 % à cette médiane locale (écart important).

Autour de Vannes, les 8 communes les plus proches (jusqu’à 8,2 km) affichent un prix médian des appartements de 3 558 €/m² (3 254 € à 4 931 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Vannes (3 977 €/m²) est supérieur de 12 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 16 878 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 10,9 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (38 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 230 € et les intérêts totaux d’environ 16 313 €.

Pour 172 100 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 72 300 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 82 700 € au-delà du capital, soit 254 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 125 € mais ajoute environ 23 522 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (108 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 240 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 230 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 910 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,0 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 45 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 44 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 14,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 442 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 38 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 10 325 € dans le premier cas et d’environ 5 819 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 172 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Vannes est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Prenons un appartement de 50 m² au prix médian de 194 000 €. Le plafond d’opération de la zone B1 est de 135 000 € pour une personne seule et de 243 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 34 500 € et de 62 100 €. Le coût de l’opération est de 194 000 €, soit 59 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 70 % du coût. Un foyer de 3 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 27 000 € à 67 500 € pour une personne seule et de 38 800 € à 97 000 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 35 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 34 920 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (172 078 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 27 000 € à 67 500 € et sa mensualité passerait de 1 018 € à 619 € à 859 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Vannes ressort à 3,8 ans en 2025 ; elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,1 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 17,6 % (médiane du département : 20,2 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 1 082 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (668 €).

La dette par habitant (1 082 € en 2025) a diminué de 20 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 9,0 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Vannes s’établit à 34,13 %, soit 11 % en dessous de la médiane départementale (38,15 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 84,3/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Vannes est de 1 292 € en 2025, soit 72 % au-dessus de la médiane départementale (750 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 11,82 % à Vannes en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 108 € par mois, soit 11 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,2 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 36,05 % à 44,51 % (médiane 39,89 %) : celui de Vannes (34,13 %) est inférieur de 5,8 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Les 16 209 diagnostics de performance énergétique recensés à Vannes (2026) se répartissent ainsi : 3,6 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 10,9 % en classe E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Vannes : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

Cette part de logements F ou G est 75 % en dessous de la médiane départementale (14,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Vannes est de 14,1 €/m² charges comprises, soit environ 700 € par mois pour 50 m², 31 % au-dessus de la médiane départementale (10,8 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Vannes est de 13,2 €/m² charges comprises, soit environ 1 440 € par mois pour 109 m², 37 % au-dessus de la médiane départementale (9,6 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,3 % pour appartements : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (50 m²), la mensualité de crédit (1 018 €) dépasse de 45 % le loyer estimé (700 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

Le niveau de vie médian de Vannes est de 24 070 € par an et par unité de consommation, soit 7 % de plus que la médiane départementale (22 470 €).

Cela représente 2 010 € par mois et par unité de consommation, soit 1,36 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 910 € par mois avec 20 % d’apport) représente 97 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 010 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté atteint 15,0 % (médiane du département : 9,0 %), entre 15 et 20 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,7 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,7 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 149 points de charge à Vannes, répartis dans 54 stations, dont 56 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (2,6 points pour 1 000 habitants), l’équipement est supérieur à celui du département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

9 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1987 et 2024 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 5).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles maternelles, 24 écoles primaires, 2 écoles élémentaires, 9 collèges et 12 lycées à Vannes, dont 28 établissements privés.

Avec 0,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,7 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 9 collèges et 12 lycées.

44 établissements sur 49 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 11 hôpitaux ou cliniques, 17 pharmacies et 5 centres ou maisons de santé à Vannes.

Rapporté à la population (3,0 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,8 pour 10 000).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.