Immobilier et crédit à Saint-Avé : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-Avé est de 3 404 €/m² pour les appartements (36 ventes) et de 3 031 €/m² pour les maisons (62 ventes).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (3 624 €/m²), le prix récent des appartements (3 404 €/m²) est en retrait de 6 %, soit environ 11 000 € pour 50 m².

Les prix récents des maisons (3 031 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (3 079 €/m²), avec un écart de 2 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Morbihan : pour les appartements, ce prix est proche de la médiane départementale (3 370 €/m²) ; pour les maisons, il est 47 % au-dessus de la médiane départementale (2 056 €/m²).

Avec 47 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 105 000 € d’écart pour 108 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 33,5/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,2 km), le prix médian des maisons est de 2 922 €/m² (2 570 € à 4 199 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Avé (3 079 €/m²) est proche, avec un écart de 5 %.

Autour de Saint-Avé, les 7 communes les plus proches (jusqu’à 9,2 km) affichent un prix médian des appartements de 3 462 €/m² (3 168 € à 4 000 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Avé (3 624 €/m²) est proche, avec un écart de 5 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 28 449 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 18,4 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (65 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 387 € et les intérêts totaux d’environ 27 496 €.

Pour 290 000 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 121 900 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 139 300 € au-delà du capital, soit 429 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 211 € mais ajoute environ 39 648 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (102 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 460 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 387 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 900 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 3,3 SMIC net : bien au-delà de deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), il suppose des revenus supérieurs à ce montant.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 76 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 74 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 24,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 801 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 65 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 17 403 € dans le premier cas et d’environ 9 808 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 290 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 145 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Saint-Avé est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 108 m² à environ 327 000 € (prix médian constaté). Les plafonds de la zone B1 augmentent avec la taille du foyer : 243 000 € de coût d’opération et 62 100 € de revenus pour 3 personnes, puis 324 000 € et 82 800 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 327 000 €, soit 84 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 243 000 €, soit 74 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 24 300 € à 72 900 € pour 3 personnes et de 32 400 € à 97 200 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 22 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 58 800 € par an avec 20 % d’apport) représente 95 % du plafond de ressources pour 3 personnes (62 100 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (290 049 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 24 300 € à 72 900 € et sa mensualité passerait de 1 717 € à 1 285 € à 1 573 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Saint-Avé ressort à 0,3 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,1 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 17,6 % (médiane du département : 20,2 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 66 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (668 €).

La dette par habitant (66 € en 2025) a diminué de 64 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 4,4 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière bâtie de Saint-Avé atteint 37,94 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (38,15 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 52,0/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Avé est de 1 222 € en 2025, soit 63 % au-dessus de la médiane départementale (750 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 11,82 % à Saint-Avé en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 102 € par mois à à Saint-Avé, soit 6 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,2 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 34,13 % à 44,60 % (médiane 39,89 %) : celui de Saint-Avé (37,94 %) est inférieur de 2,0 point.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 1 930 diagnostics de performance énergétique recensés à Saint-Avé (2026) se répartissent ainsi : 3,0 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 8,1 % en classe E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Saint-Avé : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

Cette part de logements F ou G est 79 % en dessous de la médiane départementale (14,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Avé est de 14,3 €/m² charges comprises, soit environ 720 € par mois pour 50 m², 33 % au-dessus de la médiane départementale (10,8 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Avé est de 11,7 €/m² charges comprises, soit environ 1 260 € par mois pour 108 m², 22 % au-dessus de la médiane départementale (9,6 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,6 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (108 m²), la mensualité de crédit (1 717 €) dépasse de 36 % le loyer estimé (1 260 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

Le niveau de vie médian de Saint-Avé est de 24 360 € par an et par unité de consommation, soit 8 % de plus que la médiane départementale (22 470 €).

Cela représente 2 030 € par mois et par unité de consommation, soit 1,37 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 900 € par mois avec 20 % d’apport) représente 161 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 050 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le taux de pauvreté est de 8,0 % (médiane du département : 9,0 %), sous le seuil de 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,7 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,7 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 5 points de charge à Saint-Avé, répartis dans 2 stations, dont 3 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,4 points pour 1 000 habitants), l’équipement est nettement inférieur à celui du département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

4 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1987 et 1999, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 5).

Le dernier événement reconnu date de 1999 (il y a 27 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 3 écoles primaires et 1 collège à Saint-Avé, dont 2 établissements privés.

Rapporté à la population (0,2 école pour 1 000 habitants), le premier degré est nettement moins dense que dans le département (0,7 pour 1 000) : les classes peuvent être plus éloignées ou plus chargées.

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Vannes (4,8 km), à vol d’oiseau.

4 établissements sur 4 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 3 hôpitaux ou cliniques et 4 pharmacies à Saint-Avé.

Rapporté à la population (3,2 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,8 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Meucon (3,4 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.