Immobilier et crédit à Alès : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Alès est de 1 460 €/m² pour les appartements (240 ventes) et de 2 094 €/m² pour les maisons (178 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 1 460 €/m², soit 32 % sous la médiane 2018-2025 (2 145 €/m²) : un repli net, d’environ 39 000 € pour 57 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Sur 12 mois, les maisons se vendent 2 094 €/m², contre 2 115 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 1 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Gard : pour les appartements, ce prix est 25 % en dessous de la médiane départementale (1 937 €/m²) ; pour les maisons, il est 14 % en dessous de la médiane départementale (2 426 €/m²).

Les maisons se vendent 14 % sous la médiane départementale, soit environ 29 000 € de moins pour 87 m² : un écart modéré à l’avantage de l’acheteur.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 73,4/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour d’Alès, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,4 km) affichent un prix médian des maisons de 2 315 €/m² (1 895 € à 2 669 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Alès (2 115 €/m²) est inférieur de 9 %.

Dans les 6 communes les plus proches (jusqu’à 7,0 km), le prix médian des appartements est de 2 548 €/m² (1 469 € à 3 600 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Alès (2 145 €/m²) est inférieur de 16 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée plutôt bas pour le département allège l’effort sur l’apport et la mensualité ; le dynamisme local (emploi, transports) n’est pas mesuré par ce score.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 7 221 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 4,7 années de SMIC net à temps plein (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu bas.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (16 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 98 € et les intérêts totaux d’environ 6 979 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 31 000 €, soit 42 % du capital emprunté (73 600 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 35 400 € au-delà du capital, soit 109 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 54 € mais ajoute environ 10 063 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (177 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (1 390 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 98 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 240 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 0,8 SMIC net : un seul salaire au SMIC suffirait pour le bien de référence.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 19 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 19 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 6,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 1 472 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 16 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 4 417 € dans le premier cas et d’environ 2 490 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 74 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Alès est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est un appartement de 57 m² à environ 83 000 € (prix médian constaté). Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B2 est encadré par un coût d’opération de 110 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 31 500 €) et de 264 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 75 600 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 111 000 € (dont 28 000 € de travaux), soit 700 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 110 000 €, soit 99 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 000 € à 55 000 € pour une personne seule et de 22 100 € à 55 300 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 16 600 € à 41 500 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 14 880 € par an avec 20 % d’apport) représente 47 % du plafond de ressources pour une personne seule (31 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (73 621 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 000 € à 55 000 € et sa mensualité passerait de 436 € à 110 € à 306 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement d’Alès est de 5,4 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 4,0 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute d’Alès ressort à 17,9 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 16,1 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 1 117 € en 2025, supérieure à la médiane du département (665 €).

La dette par habitant (1 117 € en 2025) a diminué de 5 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 3,9 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties d’Alès est de 60,37 % en 2025, soit 34 % au-dessus de la médiane départementale (45,15 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 2,0/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Alès est de 2 121 € en 2025, soit 107 % au-dessus de la médiane départementale (1 027 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 15,73 % à Alès en 2025.

Le taux total est estimé à 60,64 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne de la commune (177 € par mois) représente 41 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour d’Alès, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,4 km) se situe entre 42,10 % et 58,13 % (médiane 48,91 %), contre 60,37 % dans la commune, soit 11,5 points de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Les 9 765 diagnostics de performance énergétique recensés à Alès (2026) se répartissent ainsi : 2,5 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 13,0 % en classe E, F ou G.

Avec 2,5 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à Alès.

Cette part de logements F ou G est 44 % en dessous de la médiane départementale (4,5 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Alès est de 10,4 €/m² charges comprises, soit environ 590 € par mois pour 57 m², 7 % en dessous de la médiane départementale (11,2 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Alès est de 9,3 €/m² charges comprises, soit environ 810 € par mois pour 87 m², 6 % en dessous de la médiane départementale (9,9 €/m²).

Avec 8,5 % de rendement brut indicatif pour appartements, le loyer couvre une part importante du prix d’achat ; la vacance locative et la revente restent à vérifier.

Pour 57 m², le loyer estimé est de 590 € par mois et la mensualité de crédit de 436 €, soit 26 % de moins : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat revient moins cher que la location.

Le niveau de vie médian d’Alès (18 000 € par an et par unité de consommation) est 18 % sous la médiane du département (22 085 €) : les ménages y disposent de ressources nettement plus modestes que dans la plupart des communes voisines.

Soit 1 500 € par mois et par unité de consommation, 1,01 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 240 € par mois avec 20 % d’apport) représente 55 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 250 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Avec 30,0 % (médiane du département : 14,5 %), le taux de pauvreté est supérieur à 30 % : plus de trois habitants sur dix vivent sous le seuil de pauvreté.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,4 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,4 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 70 points de charge à Alès, répartis dans 21 stations, dont 30 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 1,5 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est mieux équipée que le département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune est fréquemment touchée : 20 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023 (médiane des communes concernées du département : 11).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 7 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 11 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 8 écoles maternelles, 10 écoles primaires, 9 écoles élémentaires, 11 collèges et 6 lycées à Alès, dont 13 établissements privés.

Rapporté à la population (0,6 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,8 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 11 collèges et 6 lycées.

41 établissements sur 44 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 4 hôpitaux ou cliniques, 18 pharmacies et 10 centres ou maisons de santé à Alès.

Avec 4,0 pharmacie pour 10 000 habitants contre 3,0 dans le département, l’offre officinale est plus dense.

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.