Immobilier et crédit à Orvault : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Orvault est de 2 738 €/m² pour les appartements (171 ventes) et de 3 471 €/m² pour les maisons (189 ventes).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (3 021 €/m²), le prix récent des appartements (2 738 €/m²) est en retrait de 9 %, soit environ 19 000 € pour 66 m².

Les prix récents des maisons (3 471 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (3 486 €/m²), avec un écart de 0 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Loire-Atlantique : pour les appartements, ce prix est 9 % en dessous de la médiane départementale (3 002 €/m²) ; pour les maisons, il est 46 % au-dessus de la médiane départementale (2 372 €/m²).

Avec 46 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 113 000 € d’écart pour 103 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 33,4/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 11 km), le prix médian des maisons est de 3 101 €/m² (2 784 € à 4 146 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Orvault (3 486 €/m²) est supérieur de 12 %.

Autour d’Orvault, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 11 km) affichent un prix médian des appartements de 3 189 €/m² (1 540 € à 3 687 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Orvault (3 021 €/m²) est proche, avec un écart de 5 %.

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 31 146 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 20,2 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (71 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 424 € et les intérêts totaux d’environ 30 103 €.

Pour 317 500 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 133 500 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 152 600 € au-delà du capital, soit 470 100 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 231 € mais ajoute environ 43 406 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (177 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 980 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 424 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 370 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 3,6 SMIC net : bien au-delà de deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), il suppose des revenus supérieurs à ce montant.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 84 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 82 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 26,5 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 6 351 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 71 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 19 053 € dans le premier cas et d’environ 10 738 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 318 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 159 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Orvault est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Les plafonds de la zone B1 augmentent avec la taille du foyer : 243 000 € de coût d’opération et 62 100 € de revenus pour 3 personnes, puis 324 000 € et 82 800 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 358 000 €, soit 115 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 243 000 €, soit 68 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 24 300 € à 72 900 € pour 3 personnes et de 32 400 € à 97 200 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 20 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 64 440 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 3 personnes (62 100 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (317 546 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 24 300 € à 72 900 € et sa mensualité passerait de 1 879 € à 1 448 € à 1 736 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement d’Orvault ressort à 4,7 ans en 2025 ; elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,1 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 11,0 % en 2025 (médiane du département : 17,2 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 777 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (580 €).

La dette par habitant (777 € en 2025) a diminué de 11 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

Le taux de taxe foncière bâtie d’Orvault atteint 51,50 % en 2025, soit 31 % au-dessus de la médiane départementale (39,40 %).

Ce taux a augmenté de 10,7 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 5,3/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Orvault est de 2 127 € en 2025, soit 151 % au-dessus de la médiane départementale (848 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 7,95 % à Orvault en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 177 €, soit 9 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 11 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 38,65 % à 53,55 % (médiane 47,00 %) : celui d’Orvault (51,50 %) est supérieur de 4,5 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Sur les 6 334 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Orvault (2026), 3,3 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 10,7 % sont classés E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Orvault : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

En comparaison, la part de logements F ou G est 67 % en dessous de la médiane départementale (10,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Orvault est de 13,8 €/m² charges comprises, soit environ 910 € par mois pour 66 m², 15 % au-dessus de la médiane départementale (12,0 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Orvault est de 12,6 €/m² charges comprises, soit environ 1 290 € par mois pour 103 m², 22 % au-dessus de la médiane départementale (10,3 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,3 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (103 m²), la mensualité de crédit (1 879 €) dépasse de 45 % le loyer estimé (1 290 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

Avec 27 140 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian d’Orvault est supérieur de 16 % à celui du département (23 300 €).

Cela représente 2 260 € par mois et par unité de consommation, soit 1,53 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (5 370 € par mois avec 20 % d’apport) représente 158 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 390 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le taux de pauvreté ressort à 10,0 % (médiane du département : 8,0 %), entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,4 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,4 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 21 points de charge à Orvault, répartis dans 5 stations, dont 12 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,7 points pour 1 000 habitants), l’équipement est un peu inférieur à celui du département (1,2 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

15 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2024 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

Les 10 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 6 écoles maternelles, 4 écoles primaires, 6 écoles élémentaires, 1 collège et 2 lycées à Orvault, dont 2 établissements privés.

Avec 0,6 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,5 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 1 collège et 2 lycées.

17 établissements sur 19 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 8 pharmacies et 1 centre ou maison de santé à Orvault.

Rapporté à la population (2,8 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,5 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Saint-Herblain (5,6 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.