Immobilier et crédit aux Lilas : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé aux Lilas est de 6 589 €/m² pour les appartements (218 ventes) et de 8 519 €/m² pour les maisons (28 ventes).

Les prix récents des appartements (6 589 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (6 571 €/m²), avec un écart de 0 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

Le prix récent des maisons (8 519 €/m²) dépasse de 4 % la médiane 2018-2025 (8 190 €/m²), soit environ 32 000 € de plus pour 96 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Seine-Saint-Denis : pour les appartements, ce prix est 98 % au-dessus de la médiane départementale (3 333 €/m²) ; pour les maisons, il est 130 % au-dessus de la médiane départementale (3 700 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 130 % la médiane du département, soit environ 463 000 € de plus pour 96 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 2,6/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour des Lilas, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,5 km) affichent un prix médian des maisons de 6 474 €/m² (3 537 € à 14 837 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui des Lilas (8 190 €/m²) est supérieur de 27 % à cette médiane locale (écart important).

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,5 km), le prix médian des appartements est de 6 110 €/m² (3 613 € à 13 378 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui des Lilas (6 571 €/m²) est proche, avec un écart de 8 %.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 25 230 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 16,4 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (58 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 343 € et les intérêts totaux d’environ 24 385 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 108 100 €, soit 42 % du capital emprunté (257 200 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 123 600 € au-delà du capital, soit 380 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 187 € mais ajoute environ 35 161 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (206 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 840 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 343 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 350 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,9 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 68 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 66 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 21,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 145 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 58 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 15 434 € dans le premier cas et d’environ 8 698 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 257 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 129 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Les Lilas est classée en zone A bis du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

En zone A bis, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 225 000 € pour 2 personnes et à 315 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 73 500 € et de 102 900 € par an. Le coût de l’opération est de 290 000 €, soit 65 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 225 000 €, soit 78 % du coût. Un foyer de 4 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 45 000 € à 112 500 € pour 2 personnes et de 58 000 € à 145 000 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 39 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 52 200 € par an avec 20 % d’apport) représente 71 % du plafond de ressources pour 2 personnes (73 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (257 230 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 45 000 € à 112 500 € et sa mensualité passerait de 1 522 € à 857 € à 1 256 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement des Lilas est de 3,8 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 4,3 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 10,9 % (médiane du département : 12,9 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 746 € en 2025, inférieure à la médiane du département (974 €).

La dette par habitant (746 € en 2025) a diminué de 30 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 2,7 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

La taxe foncière sur les propriétés bâties des Lilas est calculée avec un taux de 45,88 % en 2025, soit 13 % au-dessus de la médiane départementale (40,50 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 3,7 points.

Pression fiscale : 18,2/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition aux Lilas est de 2 475 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (2 494 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 8,77 % aux Lilas en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (206 € par mois) représente 14 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour des Lilas, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,5 km) se situe entre 33,26 % et 50,63 % (médiane 44,84 %), contre 45,88 % dans la commune, soit 1,0 point de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Parmi les 5 546 DPE recensés aux Lilas (2026), 16,9 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 35,0 % des classes E, F ou G.

Près d’un logement sur 6 est classé F ou G aux Lilas : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

La part de logements F ou G est 70 % au-dessus de la médiane départementale (10,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 8,6 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Note d’offre de soins : 87,0/100, supérieure à la plupart des communes comparables du département.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements aux Lilas est de 25,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 100 € par mois pour 44 m², 28 % au-dessus de la médiane départementale (19,4 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons aux Lilas est de 20,6 €/m² charges comprises, soit environ 1 980 € par mois pour 96 m², 18 % au-dessus de la médiane départementale (17,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Pour appartements, le loyer annuel représente 4,5 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 44 m², la mensualité de crédit (1 522 €) est supérieure de 39 % au loyer estimé (1 100 €) : le budget mensuel est nettement plus chargé en achetant qu’en louant.

Le niveau de vie médian des Lilas (25 490 € par an et par unité de consommation) dépasse de 29 % la médiane du département (19 740 €) : les ménages y disposent de ressources nettement supérieures à celles des communes voisines.

Soit 2 120 € par mois et par unité de consommation, 1,44 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 350 € par mois avec 20 % d’apport) représente 137 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 190 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le taux de pauvreté est de 16,0 % (médiane du département : 26,0 %) : il se situe entre 15 et 20 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 4,2 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 4,2 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 8 points de charge aux Lilas, répartis dans 2 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 0,3 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est légèrement moins équipée que le département (0,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune compte 7 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1988 et 2020, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 14).

Le dernier événement reconnu date de 2020 (il y a 6 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 5 écoles maternelles, 2 écoles primaires, 3 écoles élémentaires, 1 collège et 2 lycées aux Lilas, dont 1 établissement privé.

Rapporté à la population (0,4 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,5 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 1 collège et 2 lycées.

13 établissements sur 13 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique, 6 pharmacies et 5 centres ou maisons de santé aux Lilas.

Avec 2,6 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (2,3 pour 10 000).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.