Immobilier et crédit à Hérouville-Saint-Clair : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Hérouville-Saint-Clair est de 2 044 €/m² pour les appartements (184 ventes) et de 2 529 €/m² pour les maisons (49 ventes).

Les prix récents des appartements (2 044 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (2 034 €/m²), avec un écart de 0 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

Par rapport à la médiane 2018-2025 (2 784 €/m²), le prix récent des maisons (2 529 €/m²) est en retrait de 9 %, soit environ 25 000 € pour 98 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Calvados : pour les appartements, ce prix est 33 % en dessous de la médiane départementale (3 056 €/m²) ; pour les maisons, il est 7 % au-dessus de la médiane départementale (2 362 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 7 %) : sur 98 m², la différence représente environ 16 000 €.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 55,5/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Hérouville-Saint-Clair, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,3 km) affichent un prix médian des maisons de 2 674 €/m² (2 263 € à 3 607 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Hérouville-Saint-Clair (2 784 €/m²) est proche, avec un écart de 4 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,3 km), le prix médian des appartements est de 2 972 €/m² (2 505 € à 5 040 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Hérouville-Saint-Clair (2 034 €/m²) est inférieur de 32 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 9 918 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 6,4 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (22 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 135 € et les intérêts totaux d’environ 9 586 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 42 500 €, soit 42 % du capital emprunté (101 100 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 48 600 € au-delà du capital, soit 149 700 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 74 € mais ajoute environ 13 822 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (221 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (1 900 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 135 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 710 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,2 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 27 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 26 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 8,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 022 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 22 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 6 067 € dans le premier cas et d’environ 3 419 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 101 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Hérouville-Saint-Clair est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est un appartement de 56 m² à environ 114 000 € (prix médian constaté). Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B1 est encadré par un coût d’opération de 135 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 34 500 €) et de 324 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 82 800 €). Le coût de l’opération est de 114 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 800 € à 57 000 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 20 520 € par an avec 20 % d’apport) représente 59 % du plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (101 118 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 800 € à 57 000 € et sa mensualité passerait de 598 € à 261 € à 464 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Hérouville-Saint-Clair est de 9,3 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 1,5 an). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 6,0 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 18,2 %). Il est inférieur au repère de 8 %, couramment utilisé : la commune a peu de marge pour investir sans emprunter ni augmenter les impôts.

La dette par habitant est de 906 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (192 €).

La dette par habitant (906 € en 2025) a diminué de 25 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 6,2 points depuis 2020.

Côté acheteur, la situation financière est proche de celle des communes comparables : le budget communal et les projets d’investissement restent à consulter en mairie.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Hérouville-Saint-Clair est de 53,16 % en 2025, soit 18 % au-dessus de la médiane départementale (44,96 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 13,4/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Hérouville-Saint-Clair est de 2 655 € en 2025, soit 253 % au-dessus de la médiane départementale (752 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,74 % à Hérouville-Saint-Clair en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (221 € par mois) représente 37 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Hérouville-Saint-Clair, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,3 km) se situe entre 40,30 % et 72,28 % (médiane 55,18 %), contre 53,16 % dans la commune, soit 2,0 points de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Sur les 8 506 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Hérouville-Saint-Clair (2026), 2,8 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 10,6 % sont classés E, F ou G.

Avec 2,8 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à Hérouville-Saint-Clair.

En comparaison, la part de logements F ou G est 84 % en dessous de la médiane départementale (17,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Hérouville-Saint-Clair est de 12,3 €/m² charges comprises, soit environ 690 € par mois pour 56 m², 7 % au-dessus de la médiane départementale (11,5 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Hérouville-Saint-Clair est de 12,3 €/m² charges comprises, soit environ 1 200 € par mois pour 98 m², 23 % au-dessus de la médiane départementale (10,0 €/m²).

Avec 7,2 % de rendement brut indicatif pour appartements, le loyer couvre une part importante du prix d’achat ; la vacance locative et la revente restent à vérifier.

Pour 56 m², la mensualité de crédit (598 €) est à peine inférieure au loyer estimé (690 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

Le niveau de vie médian de Hérouville-Saint-Clair (18 840 € par an et par unité de consommation) est 21 % sous la médiane du département (23 740 €) : les ménages y disposent de ressources nettement plus modestes que dans la plupart des communes voisines.

Soit 1 570 € par mois et par unité de consommation, 1,06 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 710 € par mois avec 20 % d’apport) représente 73 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 360 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté est de 27,0 % (médiane du département : 13,0 %) : il se situe entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,2 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,2 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 34 points de charge à Hérouville-Saint-Clair, répartis dans 14 stations, dont 6 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 1,5 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est légèrement moins équipée que le département (2,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune a fait l’objet de 9 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1986 et 2022, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 10 écoles primaires, 4 collèges, 2 lycées et 1 établissement régional d’enseignement adapté à Hérouville-Saint-Clair, dont 3 établissements privés.

Rapporté à la population (0,4 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,5 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 4 collèges et 2 lycées.

17 établissements sur 17 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 5 hôpitaux ou cliniques, 9 pharmacies et 6 centres ou maisons de santé à Hérouville-Saint-Clair.

Avec 4,0 pharmacie pour 10 000 habitants contre 2,8 dans le département, l’offre officinale est plus dense.

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.