Immobilier et crédit à Fontenay-aux-Roses : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Fontenay-aux-Roses est de 4 223 €/m² pour les appartements (194 ventes) et de 5 843 €/m² pour les maisons (43 ventes).

Le prix récent des appartements (4 223 €/m²) dépasse de 6 % la médiane 2018-2025 (4 000 €/m²), soit environ 13 000 € de plus pour 60 m².

Les prix récents des maisons (5 843 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (5 909 €/m²), avec un écart de 1 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Hauts-de-Seine : pour les appartements, ce prix est 26 % en dessous de la médiane départementale (5 684 €/m²) ; pour les maisons, il est 24 % en dessous de la médiane départementale (7 653 €/m²).

Avec 24 % de moins que la médiane du département, le ticket d’entrée est inférieur d’environ 210 000 € pour 116 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 94,5/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 3,6 km), le prix médian des maisons est de 7 024 €/m² (5 662 € à 8 227 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Fontenay-aux-Roses (5 909 €/m²) est inférieur de 16 %.

Autour de Fontenay-aux-Roses, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 3,6 km) affichent un prix médian des appartements de 5 748 €/m² (5 000 € à 6 584 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Fontenay-aux-Roses (4 000 €/m²) est inférieur de 30 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée plutôt bas pour le département allège l’effort sur l’apport et la mensualité ; le dynamisme local (emploi, transports) n’est pas mesuré par ce score.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 22 011 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 14,3 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (50 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 299 € et les intérêts totaux d’environ 21 274 €.

Pour 224 400 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 94 400 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 107 800 € au-delà du capital, soit 332 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 163 € mais ajoute environ 30 675 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (186 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 220 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 299 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 790 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,6 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 59 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 58 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 18,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 488 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 50 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 13 465 € dans le premier cas et d’environ 7 588 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 224 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 112 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Avec un apport de 30 % (75 900 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Fontenay-aux-Roses est classée en zone A bis du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le plafond d’opération de la zone A bis est de 150 000 € pour une personne seule et de 270 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 49 000 € et de 88 200 €. Le coût de l’opération est de 253 000 €, soit 103 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 59 % du coût. Un foyer de 3 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour une personne seule et de 50 600 € à 126 500 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 30 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 45 480 € par an avec 20 % d’apport) représente 93 % du plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (224 411 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 1 328 € à 884 € à 1 151 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Fontenay-aux-Roses ressort à 8,3 ans en 2025 ; elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 5,8 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 9,2 % (médiane du département : 12,0 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 1 182 € de dette par habitant en 2025, la commune suit la médiane départementale (1 204 €).

La dette par habitant (1 182 € en 2025) a peu varié (+4 %) depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 5,8 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière est dans la moyenne des communes comparables : le budget et les projets d’investissement de la commune restent à consulter.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Fontenay-aux-Roses s’établit à 32,85 %, soit 26 % au-dessus de la médiane départementale (26,03 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 7,6 points.

Note de pression fiscale : 18,0/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Fontenay-aux-Roses est de 2 234 € en 2025, soit 5 % au-dessus de la médiane départementale (2 121 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 5,64 % à Fontenay-aux-Roses en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 186 € par mois, soit 14 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 3,6 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 23,69 % à 43,38 % (médiane 32,11 %) : celui de Fontenay-aux-Roses (32,85 %) est proche, avec un écart de 0,7 point.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Les 6 303 diagnostics de performance énergétique recensés à Fontenay-aux-Roses (2026) se répartissent ainsi : 10,3 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 29,5 % en classe E, F ou G.

Environ un DPE sur 10 est classé F ou G à Fontenay-aux-Roses : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

Cette part de logements F ou G est 20 % en dessous de la médiane départementale (12,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 5,7 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : orthoptiste. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 34,9/100, inférieure à la plupart des communes comparables.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Fontenay-aux-Roses est de 21,5 €/m² charges comprises, soit environ 1 290 € par mois pour 60 m², 11 % en dessous de la médiane départementale (24,3 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Fontenay-aux-Roses est de 22,6 €/m² charges comprises, soit environ 2 620 € par mois pour 116 m², 5 % en dessous de la médiane départementale (23,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif atteint 6,1 % pour appartements : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (60 m²), la mensualité de crédit (1 328 €) dépasse de 3 % le loyer estimé (1 290 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Avec 26 990 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Fontenay-aux-Roses est inférieur de 15 % à celui du département (31 905 €).

Cela représente 2 250 € par mois et par unité de consommation, soit 1,52 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 790 € par mois avec 20 % d’apport) représente 112 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 370 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté ressort à 12,0 % (médiane du département : 9,0 %), entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 4,0 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 4,0 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 22 points de charge à Fontenay-aux-Roses, répartis dans 4 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,9 points pour 1 000 habitants), l’équipement est un peu inférieur à celui du département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

12 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1989 et 2021 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 9).

Le dernier événement reconnu date de 2021 (il y a 5 ans).

Les 6 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 5 écoles maternelles, 2 écoles primaires, 5 écoles élémentaires, 1 collège et 1 lycée à Fontenay-aux-Roses, dont 2 établissements privés.

Avec 0,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est plus dense que dans le département (0,4 pour 1 000) : les enfants ont souvent une école à proximité.

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 1 collège et 1 lycée.

14 établissements sur 14 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique, 6 pharmacies et 6 centres ou maisons de santé à Fontenay-aux-Roses.

Rapporté à la population (2,4 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,6 pour 10 000).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.