Immobilier et crédit à Bourg-la-Reine : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Bourg-la-Reine est de 5 321 €/m² pour les appartements (188 ventes) et de 7 431 €/m² pour les maisons (39 ventes).

Le prix récent des appartements (5 321 €/m²) dépasse de 3 % la médiane 2018-2025 (5 156 €/m²), soit environ 10 000 € de plus pour 61 m².

Les prix récents des maisons (7 431 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (7 486 €/m²), avec un écart de 1 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Hauts-de-Seine : pour les appartements, ce prix est 6 % en dessous de la médiane départementale (5 684 €/m²) ; pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (7 653 €/m²).

Les prix à Bourg-la-Reine suivent la médiane du département, avec un écart de 3 % seulement, soit environ 24 000 € sur 106 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 68,0/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 3,5 km), le prix médian des maisons est de 5 786 €/m² (4 705 € à 7 547 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Bourg-la-Reine (7 486 €/m²) est supérieur de 29 % à cette médiane locale (écart important).

Autour de Bourg-la-Reine, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 3,5 km) affichent un prix médian des appartements de 4 955 €/m² (3 200 € à 5 909 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Bourg-la-Reine (5 156 €/m²) est proche, avec un écart de 4 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée plutôt bas pour le département allège l’effort sur l’apport et la mensualité ; le dynamisme local (emploi, transports) n’est pas mesuré par ce score.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 28 275 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 18,3 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (65 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 385 € et les intérêts totaux d’environ 27 328 €.

Pour 288 300 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 121 200 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 138 500 € au-delà du capital, soit 426 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 210 € mais ajoute environ 39 405 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (147 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 420 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 385 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 870 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 3,3 SMIC net : bien au-delà de deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), il suppose des revenus supérieurs à ce montant.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 76 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 74 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 24,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 766 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 65 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 17 297 € dans le premier cas et d’environ 9 748 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 288 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 144 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Bourg-la-Reine est classée en zone A bis du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est un appartement de 61 m² à environ 325 000 € (prix médian constaté). Les plafonds de la zone A bis augmentent avec la taille du foyer : 270 000 € de coût d’opération et 88 200 € de revenus pour 3 personnes, puis 360 000 € et 117 600 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 325 000 €, soit 55 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 270 000 €, soit 83 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 54 000 € à 135 000 € pour 3 personnes et de 65 000 € à 162 500 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 42 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 58 440 € par an avec 20 % d’apport) représente 66 % du plafond de ressources pour 3 personnes (88 200 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (288 275 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 54 000 € à 135 000 € et sa mensualité passerait de 1 706 € à 907 € à 1 387 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Bourg-la-Reine ressort à 15,2 ans en 2025 ; elle se situe au-delà du repère de 12 ans, souvent retenu comme seuil d’alerte (médiane du département : 5,8 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 7,9 % (médiane du département : 12,0 %). Il se situe sous le repère de 8 % souvent retenu : une part limitée des recettes reste disponible pour investir ou rembourser la dette.

Avec 1 836 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (1 204 €).

La dette par habitant (1 836 € en 2025) a augmenté de 40 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 2,2 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : renseignez-vous sur les projets d’investissement et sur la trajectoire de la fiscalité locale avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière bâtie de Bourg-la-Reine atteint 29,04 % en 2025, soit 12 % au-dessus de la médiane départementale (26,03 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 4,0 points.

Note de pression fiscale : 32,0/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Bourg-la-Reine est de 1 759 € en 2025, soit 17 % en dessous de la médiane départementale (2 121 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 5,04 % à Bourg-la-Reine en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 147 €, soit 9 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 3,5 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 26,22 % à 43,38 % (médiane 37,12 %) : celui de Bourg-la-Reine (29,04 %) est inférieur de 8,1 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 4 786 diagnostics de performance énergétique recensés à Bourg-la-Reine (2026) se répartissent ainsi : 15,5 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 42,8 % en classe E, F ou G.

Environ un DPE sur 6 est classé F ou G à Bourg-la-Reine : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

Cette part de logements F ou G est 20 % au-dessus de la médiane départementale (12,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 10,3 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Note d’offre de soins : 90,9/100, supérieure à la plupart des communes comparables du département.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Bourg-la-Reine est de 24,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 470 € par mois pour 61 m², proche de la médiane départementale (24,3 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Bourg-la-Reine est de 19,8 €/m² charges comprises, soit environ 2 100 € par mois pour 106 m², 17 % en dessous de la médiane départementale (23,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,4 % pour appartements : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (61 m²), la mensualité de crédit (1 706 €) dépasse de 16 % le loyer estimé (1 470 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian de Bourg-la-Reine est de 33 700 € par an et par unité de consommation, soit 6 % de plus que la médiane départementale (31 905 €).

Cela représente 2 810 € par mois et par unité de consommation, soit 1,90 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 870 € par mois avec 20 % d’apport) représente 116 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 4 210 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté est de 8,0 % (médiane du département : 9,0 %), sous le seuil de 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 4,2 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 4,2 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 40 points de charge à Bourg-la-Reine, répartis dans 5 stations, dont 4 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (1,9 points pour 1 000 habitants), l’équipement est supérieur à celui du département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

20 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1989 et 2021 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 9).

Le dernier événement reconnu date de 2021 (il y a 5 ans).

Les 6 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 12 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 3 écoles maternelles, 2 écoles primaires, 3 écoles élémentaires, 3 collèges et 1 lycée à Bourg-la-Reine, dont 4 établissements privés.

Avec 0,4 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,4 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 3 collèges et 1 lycée.

11 établissements sur 12 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 7 pharmacies et 3 centres ou maisons de santé à Bourg-la-Reine.

Rapporté à la population (3,3 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,6 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Cachan (1,7 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.