Immobilier et crédit à Évry-Courcouronnes : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Évry-Courcouronnes est de 2 262 €/m² pour les appartements (397 ventes) et de 2 848 €/m² pour les maisons (98 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 2 262 €/m², contre 2 258 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 0 %).

Les prix récents des maisons (2 848 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (2 881 €/m²), avec un écart de 1 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Essonne : pour les appartements, ce prix est 26 % en dessous de la médiane départementale (3 077 €/m²) ; pour les maisons, il est 9 % en dessous de la médiane départementale (3 132 €/m²).

Les prix à Évry-Courcouronnes suivent la médiane du département, avec un écart de 9 % seulement, soit environ 27 000 € sur 94 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 81,1/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,9 km), le prix médian des maisons est de 3 093 €/m² (2 851 € à 3 709 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Évry-Courcouronnes (2 881 €/m²) est proche, avec un écart de 7 %.

Autour d’Évry-Courcouronnes, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,9 km) affichent un prix médian des appartements de 2 898 €/m² (1 071 € à 3 463 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Évry-Courcouronnes (2 258 €/m²) est inférieur de 22 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée plutôt bas pour le département allège l’effort sur l’apport et la mensualité ; le dynamisme local (emploi, transports) n’est pas mesuré par ce score.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 12 180 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence correspond à 7,9 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (28 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 166 € et les intérêts totaux d’environ 11 772 €.

Pour 124 200 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 52 200 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 59 700 € au-delà du capital, soit 183 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 90 € mais ajoute environ 16 974 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (265 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 340 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 166 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 100 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,4 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 33 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 32 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 10,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 484 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 28 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 7 451 € dans le premier cas et d’environ 4 199 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 124 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Évry-Courcouronnes est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est un appartement de 62 m² à environ 140 000 € (prix médian constaté). Le plafond d’opération de la zone A est de 150 000 € pour une personne seule et de 270 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 49 000 € et de 88 200 €. Le coût de l’opération est de 140 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 28 000 € à 70 000 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 25 200 € par an avec 20 % d’apport) représente 51 % du plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (124 180 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 28 000 € à 70 000 € et sa mensualité passerait de 735 € à 321 € à 569 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement d’Évry-Courcouronnes ressort à 12,1 ans en 2025 ; elle se situe au-delà du repère de 12 ans, souvent retenu comme seuil d’alerte (médiane du département : 3,5 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 12,3 % (médiane du département : 12,3 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 2 787 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (498 €).

La dette par habitant (2 787 € en 2025) a augmenté de 72 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : renseignez-vous sur les projets d’investissement et sur la trajectoire de la fiscalité locale avant de vous engager.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti d’Évry-Courcouronnes s’établit à 46,85 %, soit 25 % au-dessus de la médiane départementale (37,39 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 6,0 points.

Note de pression fiscale : 3,6/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Évry-Courcouronnes est de 3 180 € en 2025, soit 91 % au-dessus de la médiane départementale (1 662 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 8,53 % à Évry-Courcouronnes en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 265 € par mois, soit 36 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,9 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 35,40 % à 45,99 % (médiane 41,87 %) : celui d’Évry-Courcouronnes (46,85 %) est supérieur de 5,0 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Les 16 151 diagnostics de performance énergétique recensés à Évry-Courcouronnes (2026) se répartissent ainsi : 1,8 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 11,9 % en classe E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Évry-Courcouronnes : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

Cette part de logements F ou G est 83 % en dessous de la médiane départementale (10,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 7,2 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Note d’offre de soins : 77,1/100, supérieure à la plupart des communes comparables du département.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Évry-Courcouronnes est de 17,8 €/m² charges comprises, soit environ 1 100 € par mois pour 62 m², 10 % au-dessus de la médiane départementale (16,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Évry-Courcouronnes est de 15,5 €/m² charges comprises, soit environ 1 460 € par mois pour 94 m², 7 % au-dessus de la médiane départementale (14,5 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif dépasse 9 % (9,4 % pour appartements) : un niveau supérieur à 9 %, à confirmer avec des annonces locales avant toute décision.

Pour le bien de référence (62 m²), la mensualité de crédit (735 €) est inférieure de 33 % au loyer estimé (1 100 €) : acheter coûte moins cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges de copropriété.

Avec 19 160 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian d’Évry-Courcouronnes est inférieur de 32 % à celui du département (28 090 €).

Cela représente 1 600 € par mois et par unité de consommation, soit 1,08 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 100 € par mois avec 20 % d’apport) représente 88 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 400 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté ressort à 25,0 % (médiane du département : 9,0 %), entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,3 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,3 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 49 points de charge à Évry-Courcouronnes, répartis dans 12 stations, dont 18 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,7 points pour 1 000 habitants), l’équipement est un peu inférieur à celui du département (1,0 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

21 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2021 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 8).

Le dernier événement reconnu date de 2021 (il y a 5 ans).

Les 5 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 13 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 18 écoles maternelles, 10 écoles primaires, 18 écoles élémentaires, 8 collèges et 6 lycées à Évry-Courcouronnes, dont 3 établissements privés.

Avec 0,7 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,6 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 8 collèges et 6 lycées.

60 établissements sur 60 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique, 19 pharmacies et 11 centres ou maisons de santé à Évry-Courcouronnes.

Rapporté à la population (2,8 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,4 pour 10 000).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.