Immobilier et crédit à Aulnay-sous-Bois : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Aulnay-sous-Bois est de 3 190 €/m² pour les appartements (249 ventes) et de 3 444 €/m² pour les maisons (293 ventes).

Les appartements se vendent 3 190 €/m² sur les 12 derniers mois, 3 % sous la médiane 2018-2025 (3 305 €/m²) : un léger recul, d’environ 5 000 € pour 47 m².

Par rapport à la médiane 2018-2025 (3 759 €/m²), le prix récent des maisons (3 444 €/m²) est en retrait de 8 %, soit environ 25 000 € pour 80 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Seine-Saint-Denis : pour les appartements, ce prix est proche de la médiane départementale (3 333 €/m²) ; pour les maisons, il est 7 % en dessous de la médiane départementale (3 700 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 7 %) : sur 80 m², la différence représente environ 20 000 €.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 60,5/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour d’Aulnay-sous-Bois, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,9 km) affichent un prix médian des maisons de 3 542 €/m² (1 276 € à 3 917 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Aulnay-sous-Bois (3 759 €/m²) est proche, avec un écart de 6 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,9 km), le prix médian des appartements est de 3 215 €/m² (2 510 € à 4 686 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Aulnay-sous-Bois (3 305 €/m²) est proche, avec un écart de 3 %.

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 24 012 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 15,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (55 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 327 € et les intérêts totaux d’environ 23 208 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 102 900 €, soit 42 % du capital emprunté (244 800 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 117 600 € au-delà du capital, soit 362 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 178 € mais ajoute environ 33 464 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (208 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 610 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 327 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 140 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,8 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 64 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 63 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 20,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 896 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 55 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 14 689 € dans le premier cas et d’environ 8 278 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 245 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 122 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Aulnay-sous-Bois est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

En zone A, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 225 000 € pour 2 personnes et à 315 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 73 500 € et de 102 900 € par an. Le coût de l’opération est de 276 000 €, soit 51 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 225 000 €, soit 82 % du coût. Un foyer de 4 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 500 € à 67 500 € pour 2 personnes et de 27 600 € à 82 800 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 24 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 49 680 € par an avec 20 % d’apport) représente 68 % du plafond de ressources pour 2 personnes (73 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (244 812 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 500 € à 67 500 € et sa mensualité passerait de 1 449 € à 1 049 € à 1 316 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement d’Aulnay-sous-Bois est de 17,3 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe au-delà du repère de 12 ans, souvent retenu comme seuil d’alerte (médiane du département : 4,3 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 5,0 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,9 %). Il est inférieur au repère de 8 %, couramment utilisé : la commune a peu de marge pour investir sans emprunter ni augmenter les impôts.

La dette par habitant est de 1 725 € en 2025, supérieure à la médiane du département (974 €).

La dette par habitant (1 725 € en 2025) a diminué de 9 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 2,4 points depuis 2020.

Côté acheteur, les indicateurs financiers sont inférieurs à ceux de la plupart des communes comparables : informez-vous sur les projets d’investissement et sur l’évolution des taux d’imposition avant de vous engager.

La taxe foncière sur les propriétés bâties d’Aulnay-sous-Bois est calculée avec un taux de 31,85 % en 2025, soit 21 % en dessous de la médiane départementale (40,50 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 94,7/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Aulnay-sous-Bois est de 2 494 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (2 494 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 9,62 % à Aulnay-sous-Bois en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (208 € par mois) représente 14 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour d’Aulnay-sous-Bois, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,9 km) se situe entre 31,56 % et 49,55 % (médiane 40,83 %), contre 31,85 % dans la commune, soit 9,0 points de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 13 473 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Aulnay-sous-Bois (2026), 10,8 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 23,3 % sont classés E, F ou G.

Près d’un logement sur 9 est classé F ou G à Aulnay-sous-Bois : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

En comparaison, la part de logements F ou G est 9 % au-dessus de la médiane départementale (10,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 7,2 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : sage-femme. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 67,4/100, supérieure à la plupart des communes comparables du département.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Aulnay-sous-Bois est de 19,5 €/m² charges comprises, soit environ 910 € par mois pour 47 m², proche de la médiane départementale (19,4 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Aulnay-sous-Bois est de 18,3 €/m² charges comprises, soit environ 1 470 € par mois pour 80 m², proche de la médiane départementale (17,5 €/m²).

Le loyer annuel estimé équivaut à 6,4 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 80 m², la mensualité de crédit (1 449 €) est à peine inférieure au loyer estimé (1 470 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

Le niveau de vie médian d’Aulnay-sous-Bois (18 710 € par an et par unité de consommation) est 5 % sous la médiane du département (19 740 €) : un écart modéré.

Soit 1 560 € par mois et par unité de consommation, 1,05 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 140 € par mois avec 20 % d’apport) représente 177 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 340 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le taux de pauvreté est de 29,0 % (médiane du département : 26,0 %) : il se situe entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,8 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,8 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 55 points de charge à Aulnay-sous-Bois, répartis dans 11 stations, dont 9 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 0,6 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est mieux équipée que le département (0,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune a fait l’objet de 14 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2020, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 14).

Le dernier événement reconnu date de 2020 (il y a 6 ans).

Les 3 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 9 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 22 écoles maternelles, 5 écoles primaires, 29 écoles élémentaires, 12 collèges et 7 lycées à Aulnay-sous-Bois, dont 11 établissements privés.

Rapporté à la population (0,6 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (0,5 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 12 collèges et 7 lycées.

72 établissements sur 75 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 4 hôpitaux ou cliniques, 20 pharmacies et 15 centres ou maisons de santé à Aulnay-sous-Bois.

Avec 2,3 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (2,3 pour 10 000).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.