Immobilier et crédit à Gap : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Gap est de 2 285 €/m² pour les appartements (458 ventes) et de 3 309 €/m² pour les maisons (113 ventes).

Les prix récents des appartements (2 285 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (2 328 €/m²), avec un écart de 2 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

Sur 12 mois, les maisons se vendent 3 309 €/m², contre 3 309 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 0 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Hautes-Alpes : pour les appartements, ce prix est 19 % en dessous de la médiane départementale (2 834 €/m²) ; pour les maisons, il est 18 % au-dessus de la médiane départementale (2 795 €/m²).

Les maisons coûtent 18 % de plus que la médiane du département, soit environ 53 000 € de plus pour 103 m² : l’apport pèse davantage dans le plan de financement.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 53,4/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Gap, les 7 communes les plus proches (jusqu’à 9,4 km) affichent un prix médian des maisons de 3 715 €/m² (2 773 € à 4 989 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Gap (3 309 €/m²) est inférieur de 11 %.

Dans les 3 communes les plus proches (jusqu’à 8,2 km), le prix médian des appartements est de 2 840 €/m² (2 392 € à 2 997 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Gap (2 328 €/m²) est inférieur de 18 %.

Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 13 137 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 8,5 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (30 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 179 € et les intérêts totaux d’environ 12 697 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 56 300 €, soit 42 % du capital emprunté (133 900 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 64 300 € au-delà du capital, soit 198 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 98 € mais ajoute environ 18 308 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (185 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 520 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 179 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 260 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,5 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 35 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 34 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 11,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 679 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 30 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 8 036 € dans le premier cas et d’environ 4 529 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 134 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Gap est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est un appartement de 66 m² à environ 151 000 € (prix médian constaté). En zone B1, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 202 500 € pour 2 personnes et à 283 500 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 51 750 € et de 72 450 € par an. Le coût de l’opération est de 151 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 200 € à 75 500 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 27 120 € par an avec 20 % d’apport) représente 52 % du plafond de ressources pour 2 personnes (51 750 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (133 937 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 200 € à 75 500 € et sa mensualité passerait de 793 € à 346 € à 614 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Gap est de 2,7 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 2,4 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 25,1 % (médiane du département : 23,1 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 1 068 € en 2025, proche de la médiane du département (990 €).

La dette par habitant (1 068 € en 2025) a peu varié (+5 %) depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Gap est calculée avec un taux de 62,05 % en 2025, soit 26 % au-dessus de la médiane départementale (49,11 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 6,3/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Gap est de 2 220 € en 2025, soit 134 % au-dessus de la médiane départementale (947 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 12,00 % à Gap en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (185 € par mois) représente 23 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Gap, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,4 km) se situe entre 34,74 % et 59,49 % (médiane 50,74 %), contre 62,05 % dans la commune, soit 11,3 points de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Parmi les 9 904 DPE recensés à Gap (2026), 19,3 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 44,4 % des classes E, F ou G.

Près d’un logement sur 5 est classé F ou G à Gap : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

La part de logements F ou G est 33 % en dessous de la médiane départementale (28,6 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Gap est de 12,4 €/m² charges comprises, soit environ 820 € par mois pour 66 m², 11 % au-dessus de la médiane départementale (11,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Gap est de 12,8 €/m² charges comprises, soit environ 1 320 € par mois pour 103 m², 28 % au-dessus de la médiane départementale (10,0 €/m²).

Le loyer annuel estimé équivaut à 6,5 % du prix médian des appartements : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 66 m², la mensualité de crédit (793 €) est à peine inférieure au loyer estimé (820 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

Le niveau de vie médian de Gap (22 280 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (21 670 €).

Soit 1 860 € par mois et par unité de consommation, 1,26 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 260 € par mois avec 20 % d’apport) représente 81 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 790 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté est de 15,0 % (médiane du département : 15,0 %) : il se situe entre 15 et 20 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,1 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,1 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 41 points de charge à Gap, répartis dans 13 stations, dont 23 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 1,0 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est légèrement moins équipée que le département (1,4 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune a fait l’objet de 10 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1985 et 2019, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 2).

Le dernier événement reconnu date de 2019 (il y a 7 ans).

Les 8 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 3 écoles maternelles, 19 écoles primaires, 2 écoles élémentaires, 6 collèges et 6 lycées à Gap, dont 6 établissements privés.

Rapporté à la population (0,6 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,9 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 6 collèges et 6 lycées.

33 établissements sur 36 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 6 hôpitaux ou cliniques, 13 pharmacies et 7 centres ou maisons de santé à Gap.

Avec 3,1 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,7 pour 10 000).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.