Immobilier et crédit à Castet-Arrouy : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Castet-Arrouy est de 5 328 €/m² pour les maisons (7 ventes).

Par rapport aux communes du département Gers : pour les maisons, il est 218 % au-dessus de la médiane départementale (1 675 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 218 % la médiane du département, soit environ 486 000 € de plus pour 133 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Note d’accessibilité immobilière : 0,7/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Castet-Arrouy, les 8 communes les plus proches (jusqu’à 7,5 km) affichent un prix médian des maisons de 1 495 €/m² (970 € à 2 092 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Castet-Arrouy (5 328 €/m²) est supérieur de 257 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 61 683 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 40,0 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : le marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (141 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 839 € et les intérêts totaux d’environ 59 618 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 264 400 €, soit 42 % du capital emprunté (628 900 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 302 100 € au-delà du capital, soit 931 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 458 € mais ajoute environ 85 964 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (77 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (11 830 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 839 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 10 630 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 7,2 SMIC net : ce marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 166 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 161 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 52,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 12 578 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 141 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 37 733 € dans le premier cas et d’environ 21 266 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 629 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 314 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Castet-Arrouy est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

En zone C, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 150 000 € pour 2 personnes et à 210 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 42 750 € et de 59 850 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 945 000 € (dont 236 000 € de travaux), soit 795 300 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 16 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour 2 personnes et de 42 000 € à 105 000 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 15 000 € à 45 000 €. Au maximum, cela couvre 8 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 127 560 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 2 personnes (42 750 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (628 883 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 3 722 € à 3 278 € à 3 544 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, l’épargne brute de Castet-Arrouy est négative alors que la commune a de la dette : elle ne dégage pas d’excédent de fonctionnement pour la rembourser, ce qui constitue un point de vigilance.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de -3,2 % (médiane du département : 20,7 %). Il est négatif : les dépenses de fonctionnement dépassent les recettes, ce qui limite fortement les marges de la commune.

La dette par habitant est de 408 € en 2025, proche de la médiane du département (401 €).

La dette par habitant (408 € en 2025) a augmenté de 15 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 2,2 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : le budget communal, les projets d’investissement et la trajectoire de la fiscalité locale sont à examiner avant de vous engager.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Castet-Arrouy est calculée avec un taux de 56,84 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (58,76 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 60,8/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Castet-Arrouy est de 921 € en 2025, soit 20 % au-dessus de la médiane départementale (767 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 14,40 % à Castet-Arrouy en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (77 € par mois) ajoute 2 % à la mensualité de référence : une charge secondaire dans le budget.

Autour de Castet-Arrouy, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,5 km) se situe entre 46,89 % et 67,27 % (médiane 52,64 %), contre 56,84 % dans la commune, soit 4,2 points de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Parmi les 24 DPE recensés à Castet-Arrouy (2026), 12,5 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 16,7 % des classes E, F ou G.

Avec 24 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc à Castet-Arrouy : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Castet-Arrouy est de 9,6 €/m² charges comprises, soit environ 500 € par mois pour 52 m², 6 % au-dessus de la médiane départementale (9,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Castet-Arrouy est de 8,3 €/m² charges comprises, soit environ 1 110 € par mois pour 133 m², proche de la médiane départementale (8,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Avec 1,9 % de rendement brut indicatif pour maisons, le loyer couvre une part réduite du prix d’achat : l’investissement locatif repose alors surtout sur la valorisation du bien.

Pour 133 m², la mensualité de crédit (3 722 €) équivaut à 3,4 fois le loyer estimé (1 110 €) : l’achat alourdit beaucoup le budget mensuel par rapport à la location.

Le niveau de vie médian de Castet-Arrouy (20 790 € par an et par unité de consommation) est 5 % sous la médiane du département (21 960 €) : un écart modéré.

Soit 1 730 € par mois et par unité de consommation, 1,17 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (10 630 € par mois avec 20 % d’apport) représente 409 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 600 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 8 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1988 et 2023, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 9).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Castet-Arrouy dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école primaire, se trouve à Miradoux (2,7 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Castet-Arrouy au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Lectoure (7,5 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.