Immobilier et crédit à Chitenay : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Chitenay est de 1 885 €/m² pour les maisons (7 ventes).

Les maisons se vendent 1 885 €/m² sur les 12 derniers mois, 7 % sous la médiane 2018-2025 (2 033 €/m²) : un léger recul, d’environ 19 000 € pour 130 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Loir-et-Cher : pour les maisons, il est 45 % au-dessus de la médiane départementale (1 301 €/m²).

Avec 45 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 76 000 € d’écart pour 130 m².

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Note d’accessibilité immobilière : 10,3/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,1 km), le prix médian des maisons est de 1 847 €/m² (1 667 € à 2 230 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Chitenay (2 033 €/m²) est supérieur de 10 %.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 21 315 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 13,8 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (49 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 290 € et les intérêts totaux d’environ 20 601 €.

Pour 217 300 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 91 400 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 104 400 € au-delà du capital, soit 321 700 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 158 € mais ajoute environ 29 705 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (70 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 090 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 290 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 670 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,5 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 57 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 56 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 18,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 346 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 49 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 13 039 € dans le premier cas et d’environ 7 349 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 217 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 109 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Avec un apport de 30 % (73 500 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Chitenay est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons une maison de 130 m² au prix médian de 245 000 €. Le plafond d’opération de la zone B2 est de 110 000 € pour une personne seule et de 198 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 31 500 € et de 56 700 €. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 327 000 € (dont 82 000 € de travaux), soit 216 700 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 110 000 €, soit 34 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 000 € à 55 000 € pour une personne seule et de 39 600 € à 99 000 € pour 3 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 11 000 € à 33 000 €. Au maximum, cela couvre 17 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 44 040 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (31 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (217 315 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 000 € à 55 000 € et sa mensualité passerait de 1 286 € à 961 € à 1 156 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Chitenay ressort à 2,4 ans en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 2,9 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Chitenay représente 22,0 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 16,7 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 408 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe sous la médiane départementale (455 €).

La dette par habitant (408 € en 2025) a diminué de 16 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 3,7 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Chitenay s’établit à 48,54 %, soit proche de la médiane départementale (48,04 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 45,0/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Chitenay est de 845 € en 2025, soit 6 % au-dessus de la médiane départementale (801 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 11,35 % à Chitenay en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 70 € par mois à à Chitenay, soit 5 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,1 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 41,21 % à 55,90 % (médiane 50,69 %) : celui de Chitenay (48,54 %) est inférieur de 2,1 points.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Parmi les 123 DPE recensés à Chitenay (2026), 13,8 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 33,3 % des classes E, F ou G.

Environ un DPE sur 7 est classé F ou G à Chitenay : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

La part de logements F ou G est 22 % en dessous de la médiane départementale (17,6 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Chitenay est de 8,0 €/m² charges comprises, soit environ 410 € par mois pour 52 m², 14 % en dessous de la médiane départementale (9,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Chitenay est de 10,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 350 € par mois pour 130 m², 35 % au-dessus de la médiane départementale (7,7 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif atteint 6,6 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (130 m²), la mensualité de crédit (1 286 €) reste légèrement sous le loyer estimé (1 350 €) : la différence disparaît une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian de Chitenay est de 25 550 € par an et par unité de consommation, soit 11 % de plus que la médiane départementale (23 015 €).

Cela représente 2 130 € par mois et par unité de consommation, soit 1,44 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 670 € par mois avec 20 % d’apport) représente 115 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 190 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

10 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1988 et 2020 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 2020 (il y a 6 ans).

Les 5 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle et 1 école primaire à Chitenay, dont 1 établissement privé.

Avec 1,7 école pour 1 000 habitants, le premier degré est bien plus dense que dans le département (0,9 pour 1 000), ce qui correspond souvent à un habitat dispersé ou à de petites classes.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est au Controis-en-Sologne (6,8 km) et le lycée le plus proche est au Controis-en-Sologne (6,8 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Chitenay au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Cellettes (4,1 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.