Immobilier et crédit à Clayes : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Clayes est de 2 651 €/m² pour les maisons (4 ventes).

Le prix récent des maisons (2 651 €/m²) dépasse de 4 % la médiane 2018-2025 (2 542 €/m²), soit environ 13 000 € de plus pour 118 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Ille-et-Vilaine : pour les maisons, il est 29 % au-dessus de la médiane départementale (2 048 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 29 % la médiane du département, soit environ 71 000 € de plus pour 118 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Accessibilité immobilière : 18,0/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Clayes, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,8 km) affichent un prix médian des maisons de 2 525 €/m² (1 967 € à 3 149 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Clayes (2 542 €/m²) est proche, avec un écart de 1 %.

Les ventes d’appartements sont trop rares à Clayes pour calculer un prix ; dans les 8 communes les plus proches (jusqu’à 6,8 km), le prix médian est de 2 839 €/m² (2 396 € à 3 408 €/m² selon la commune, 2018-2025), un ordre de grandeur pour le secteur à vérifier sur des annonces.

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 27 231 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 17,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (62 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 370 € et les intérêts totaux d’environ 26 319 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 116 700 €, soit 42 % du capital emprunté (277 600 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 133 400 € au-delà du capital, soit 411 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 202 € mais ajoute environ 37 950 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (73 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 220 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 370 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 690 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 3,2 SMIC net requis, ce bien suppose des revenus nettement supérieurs à deux salaires au SMIC.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 73 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 71 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 23,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 553 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 62 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 16 658 € dans le premier cas et d’environ 9 388 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 278 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 139 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Clayes est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 118 m² à environ 313 000 € (prix médian constaté). En zone B2, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 165 000 € pour 2 personnes et à 231 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 47 250 € et de 66 150 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 417 000 € (dont 104 000 € de travaux), soit 252 300 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 165 000 €, soit 40 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 33 000 € à 82 500 € pour 2 personnes et de 46 200 € à 115 500 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 16 500 € à 49 500 €. Au maximum, cela couvre 20 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 56 280 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 2 personnes (47 250 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (277 631 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 33 000 € à 82 500 € et sa mensualité passerait de 1 643 € à 1 155 € à 1 448 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Clayes est de 5,1 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 4,4 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 15,8 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 17,4 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 593 € en 2025, inférieure à la médiane du département (702 €).

La dette par habitant (593 € en 2025) a diminué de 50 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 6,2 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Clayes est calculée avec un taux de 43,52 % en 2025, soit 7 % au-dessus de la médiane départementale (40,73 %).

Ce taux a augmenté de 2,7 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 22,2/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Clayes est de 871 € en 2025, soit 13 % au-dessus de la médiane départementale (770 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 9,85 % à Clayes en 2025.

Le taux total est estimé à 44,05 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne de la commune (73 € par mois) représente 4 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour de Clayes, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,8 km) se situe entre 38,40 % et 43,74 % (médiane 41,75 %), contre 43,52 % dans la commune, soit 1,8 point de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 86 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Clayes (2026), 5,8 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 19,8 % sont classés E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Clayes : un contrôle bien par bien suffit en général.

En comparaison, la part de logements F ou G est 42 % en dessous de la médiane départementale (10,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Clayes est de 12,2 €/m² charges comprises, soit environ 790 € par mois pour 65 m², 18 % au-dessus de la médiane départementale (10,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Clayes est de 10,2 €/m² charges comprises, soit environ 1 200 € par mois pour 118 m², 12 % au-dessus de la médiane départementale (9,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 4,6 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 4 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour 118 m², la mensualité de crédit (1 643 €) est supérieure de 37 % au loyer estimé (1 200 €) : le budget mensuel est nettement plus chargé en achetant qu’en louant.

Le niveau de vie médian de Clayes (24 420 € par an et par unité de consommation) dépasse de 6 % la médiane du département (22 950 €) : un écart modéré.

Soit 2 040 € par mois et par unité de consommation, 1,38 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 690 € par mois avec 20 % d’apport) représente 154 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 050 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 4 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1987 et 2007, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 5).

Le dernier événement reconnu date de 2007 (il y a 19 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Clayes.

Rapporté à la population (1,0 école pour 1 000 habitants), le premier degré est très dense au regard du département (0,6 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Romillé (5,7 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Clayes au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Pleumeleuc (2,6 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.