Immobilier et crédit à Cœuvres-et-Valsery : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Cœuvres-et-Valsery est de 1 554 €/m² pour les maisons (3 ventes).

Le prix des maisons recule nettement : 1 554 €/m² sur les 12 derniers mois contre 1 915 €/m² en médiane 2018-2025, soit 19 % de moins (environ 29 000 € pour 80 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Aisne : pour les maisons, il est 22 % au-dessus de la médiane départementale (1 279 €/m²).

Les maisons coûtent 22 % de plus que la médiane du département, soit environ 22 000 € de plus pour 80 m² : l’apport pèse davantage dans le plan de financement.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Accessibilité immobilière : 11,6/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Cœuvres-et-Valsery, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,2 km) affichent un prix médian des maisons de 1 739 €/m² (1 389 € à 2 353 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cœuvres-et-Valsery (1 915 €/m²) est supérieur de 10 %.

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 10 788 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 7,0 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (24 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 147 € et les intérêts totaux d’environ 10 427 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 46 200 €, soit 42 % du capital emprunté (110 000 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 52 800 € au-delà du capital, soit 162 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 80 € mais ajoute environ 15 035 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (56 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 070 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 147 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 860 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,3 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 29 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 28 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 9,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 200 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 24 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 6 599 € dans le premier cas et d’environ 3 719 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 110 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Cœuvres-et-Valsery est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons une maison de 80 m² au prix médian de 124 000 €. En zone C, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 150 000 € pour 2 personnes et à 210 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 42 750 € et de 59 850 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 165 000 € (dont 41 000 € de travaux), soit 15 300 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 91 % du coût. Un foyer de 4 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour 2 personnes et de 33 100 € à 82 700 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 12 400 € à 37 200 €. Au maximum, cela couvre 45 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 22 320 € par an avec 20 % d’apport) représente 52 % du plafond de ressources pour 2 personnes (42 750 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (109 988 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 651 € à 207 € à 473 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Cœuvres-et-Valsery est de 0,1 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 0,9 an). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 24,7 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 18,6 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 21 € en 2025, moins de la moitié de la médiane du département (118 €).

La dette par habitant (21 € en 2025) a diminué de 91 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 3,0 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Cœuvres-et-Valsery est calculée avec un taux de 46,12 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (48,06 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 64,8/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Cœuvres-et-Valsery est de 675 € en 2025, soit 21 % en dessous de la médiane départementale (852 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 9,30 % à Cœuvres-et-Valsery en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (56 € par mois) pèse 9 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Cœuvres-et-Valsery, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,2 km) se situe entre 41,86 % et 54,11 % (médiane 45,92 %), contre 46,12 % dans la commune, soit 0,2 point de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 31 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Cœuvres-et-Valsery (2026), 25,8 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 51,6 % sont classés E, F ou G.

Près d’un logement sur 4 est classé F ou G à Cœuvres-et-Valsery : les travaux de rénovation font partie du projet d’achat dans de nombreux cas.

En comparaison, la part de logements F ou G est 20 % au-dessus de la médiane départementale (21,5 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part élevée de logements F ou G annonce souvent des travaux de rénovation, une marge de négociation sur le prix et un point de vigilance pour la revente ou la mise en location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Cœuvres-et-Valsery est de 11,4 €/m² charges comprises, soit environ 590 € par mois pour 52 m², 17 % au-dessus de la médiane départementale (9,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Cœuvres-et-Valsery est de 10,7 €/m² charges comprises, soit environ 850 € par mois pour 80 m², 34 % au-dessus de la médiane départementale (8,0 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 8,2 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 3 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour 80 m², le loyer estimé est de 850 € par mois et la mensualité de crédit de 651 €, soit 24 % de moins : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat revient moins cher que la location.

Le niveau de vie médian de Cœuvres-et-Valsery (24 510 € par an et par unité de consommation) dépasse de 10 % la médiane du département (22 245 €) : un écart modéré.

Soit 2 040 € par mois et par unité de consommation, 1,38 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 860 € par mois avec 20 % d’apport) représente 61 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 060 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 10 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1987 et 2018, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 4).

Le dernier événement reconnu date de 2018 (il y a 8 ans).

Les 9 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Cœuvres-et-Valsery.

Rapporté à la population (2,1 école pour 1 000 habitants), le premier degré est très dense au regard du département (0,9 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Cœuvres-et-Valsery au fichier FINESS : les soins se font dans une commune voisine.

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.