Immobilier et crédit à Courtacon : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Courtacon est de 3 207 €/m² pour les maisons (2 ventes).

Par rapport aux communes du département Seine-et-Marne : pour les maisons, il est 26 % au-dessus de la médiane départementale (2 545 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 26 % la médiane du département, soit environ 73 000 € de plus pour 111 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 16,5/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Courtacon, les 8 communes les plus proches (jusqu’à 6,3 km) affichent un prix médian des maisons de 1 875 €/m² (1 294 € à 2 845 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Courtacon (3 207 €/m²) est supérieur de 71 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 30 972 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 20,1 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (71 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 421 € et les intérêts totaux d’environ 29 935 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 132 800 €, soit 42 % du capital emprunté (315 800 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 151 700 € au-delà du capital, soit 467 500 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 230 € mais ajoute environ 43 164 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (52 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 940 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 421 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 340 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 3,6 SMIC net requis, ce bien suppose des revenus nettement supérieurs à deux salaires au SMIC.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 83 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 81 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 26,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 6 315 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 71 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 18 946 € dans le premier cas et d’environ 10 678 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 316 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 158 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Courtacon est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Au prix médian constaté à Courtacon, une maison de 111 m² coûte environ 356 000 €. En zone B2, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 165 000 € pour 2 personnes et à 231 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 47 250 € et de 66 150 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 475 000 € (dont 119 000 € de travaux), soit 309 700 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 165 000 €, soit 35 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 33 000 € à 82 500 € pour 2 personnes et de 46 200 € à 115 500 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 16 500 € à 49 500 €. Au maximum, cela couvre 17 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 64 080 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 2 personnes (47 250 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (315 772 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 33 000 € à 82 500 € et sa mensualité passerait de 1 869 € à 1 381 € à 1 674 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, l’épargne brute de Courtacon est négative alors que la commune a de la dette : elle ne dégage pas d’excédent de fonctionnement pour la rembourser, ce qui constitue un point de vigilance.

Le taux d’épargne brute de Courtacon ressort à -21,2 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,7 %). Il est négatif : les dépenses de fonctionnement dépassent les recettes, ce qui limite fortement les marges de la commune.

La dette par habitant est de 844 € en 2025, supérieure à la médiane du département (452 €).

La dette par habitant (844 € en 2025) a augmenté de 107 270 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 10,7 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : renseignez-vous sur les projets d’investissement et sur la trajectoire de la fiscalité locale avant de vous engager.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Courtacon est calculée avec un taux de 28,97 % en 2025, soit 30 % en dessous de la médiane départementale (41,40 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 98,9/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Courtacon est de 619 € en 2025, soit 43 % en dessous de la médiane départementale (1 079 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 16,33 % à Courtacon en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (52 € par mois) ajoute 3 % à la mensualité de référence : une charge secondaire dans le budget.

Autour de Courtacon, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,3 km) se situe entre 34,28 % et 43,29 % (médiane 39,05 %), contre 28,97 % dans la commune, soit 10,1 points de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Les 23 diagnostics de performance énergétique recensés à Courtacon (2026) se répartissent ainsi : 21,7 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 43,5 % en classe E, F ou G.

Avec 23 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc à Courtacon : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Courtacon est de 11,3 €/m² charges comprises, soit environ 590 € par mois pour 52 m², 21 % en dessous de la médiane départementale (14,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Courtacon est de 7,9 €/m² charges comprises, soit environ 880 € par mois pour 111 m², 33 % en dessous de la médiane départementale (11,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 3,0 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 2 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour 111 m², la mensualité de crédit (1 869 €) équivaut à 2,1 fois le loyer estimé (880 €) : l’achat alourdit beaucoup le budget mensuel par rapport à la location.

Le niveau de vie médian de Courtacon (21 940 € par an et par unité de consommation) est 16 % sous la médiane du département (26 040 €) : les ménages y disposent de ressources nettement plus modestes que dans la plupart des communes voisines.

Soit 1 830 € par mois et par unité de consommation, 1,24 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (5 340 € par mois avec 20 % d’apport) représente 195 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 740 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 7 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2020, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2020 (il y a 6 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Courtacon dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école élémentaire, se trouve à Beton-Bazoches (3,1 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Courtacon au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Beton-Bazoches (3,1 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.