Immobilier et crédit à Cruguel : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Cruguel est de 1 609 €/m² pour les maisons (8 ventes).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (1 714 €/m²), le prix récent des maisons (1 609 €/m²) est en retrait de 6 %, soit environ 11 000 € pour 108 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Morbihan : pour les maisons, il est 22 % en dessous de la médiane départementale (2 056 €/m²).

Les maisons se vendent 22 % sous la médiane départementale, soit environ 48 000 € de moins pour 108 m² : un écart modéré à l’avantage de l’acheteur.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Accessibilité immobilière : 63,3/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Cruguel, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,2 km) affichent un prix médian des maisons de 1 631 €/m² (800 € à 1 932 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cruguel (1 714 €/m²) est proche, avec un écart de 5 %.

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 15 138 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 9,8 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (34 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 206 € et les intérêts totaux d’environ 14 631 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 64 900 €, soit 42 % du capital emprunté (154 300 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 74 100 € au-delà du capital, soit 228 500 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 112 € mais ajoute environ 21 097 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (48 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 900 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 206 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 610 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,8 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 41 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 40 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 12,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 087 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 34 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 9 260 € dans le premier cas et d’environ 5 219 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 154 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Cruguel est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 108 m² à environ 174 000 € (prix médian constaté). Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone C est encadré par un coût d’opération de 100 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 28 500 €) et de 240 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 68 400 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 232 000 € (dont 58 000 € de travaux), soit 132 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 43 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 46 400 € à 116 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 10 000 € à 30 000 €. Au maximum, cela couvre 22 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 31 320 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (154 338 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 913 € à 618 € à 795 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Cruguel est de 16,5 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe au-delà du repère de 12 ans, souvent retenu comme seuil d’alerte (médiane du département : 3,1 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 10,0 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 20,2 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 1 499 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (668 €).

La dette par habitant (1 499 € en 2025) a diminué de 7 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 23,3 points depuis 2020.

Côté acheteur, les indicateurs financiers sont inférieurs à ceux de la plupart des communes comparables : informez-vous sur les projets d’investissement et sur l’évolution des taux d’imposition avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Cruguel est de 39,28 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (38,15 %).

Ce taux a augmenté de 7,0 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 41,8/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Cruguel est de 570 € en 2025, soit 24 % en dessous de la médiane départementale (750 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 12,24 % à Cruguel en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (48 € par mois) représente 5 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour de Cruguel, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,2 km) se situe entre 31,50 % et 49,37 % (médiane 42,05 %), contre 39,28 % dans la commune, soit 2,8 points de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Sur les 78 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Cruguel (2026), 19,2 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 46,2 % sont classés E, F ou G.

Près d’un logement sur 5 est classé F ou G à Cruguel : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

En comparaison, la part de logements F ou G est 36 % au-dessus de la médiane départementale (14,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Cruguel est de 9,0 €/m² charges comprises, soit environ 470 € par mois pour 52 m², 16 % en dessous de la médiane départementale (10,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Cruguel est de 8,5 €/m² charges comprises, soit environ 920 € par mois pour 108 m², 12 % en dessous de la médiane départementale (9,6 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer annuel estimé équivaut à 6,3 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 108 m², la mensualité de crédit (913 €) est à peine inférieure au loyer estimé (920 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

Le niveau de vie médian de Cruguel (20 960 € par an et par unité de consommation) est 7 % sous la médiane du département (22 470 €) : un écart modéré.

Soit 1 750 € par mois et par unité de consommation, 1,18 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 610 € par mois avec 20 % d’apport) représente 100 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 620 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 4 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1987 et 1999, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 5).

Le dernier événement reconnu date de 1999 (il y a 27 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Cruguel, dont 1 établissement privé.

Rapporté à la population (1,5 école pour 1 000 habitants), le premier degré est très dense au regard du département (0,7 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Josselin (8,5 km) et le lycée le plus proche est à Josselin (8,5 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Cruguel au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Guégon (4,7 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.