Immobilier et crédit à Culhat : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Culhat est de 1 818 €/m² pour les maisons (10 ventes).

Le prix récent des maisons (1 818 €/m²) dépasse de 9 % la médiane 2018-2025 (1 669 €/m²), soit environ 14 000 € de plus pour 97 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Puy-de-Dôme : pour les maisons, il est 26 % au-dessus de la médiane départementale (1 444 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 26 % la médiane du département, soit environ 36 000 € de plus pour 97 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 44,3/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Culhat, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,4 km) affichent un prix médian des maisons de 2 013 €/m² (1 247 € à 3 300 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Culhat (1 669 €/m²) est inférieur de 17 %.

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 15 312 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 9,9 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (35 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 208 € et les intérêts totaux d’environ 14 799 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 65 600 €, soit 42 % du capital emprunté (156 100 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 75 000 € au-delà du capital, soit 231 100 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 114 € mais ajoute environ 21 339 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (55 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 940 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 208 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 640 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,8 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 41 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 40 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 13,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 122 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 35 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 9 367 € dans le premier cas et d’environ 5 279 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 156 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Culhat est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons une maison de 97 m² au prix médian de 176 000 €. Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone C est encadré par un coût d’opération de 100 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 28 500 €) et de 240 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 68 400 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 235 000 € (dont 59 000 € de travaux), soit 134 700 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 43 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 46 900 € à 117 300 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 10 000 € à 30 000 €. Au maximum, cela couvre 21 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 31 680 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (156 112 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 924 € à 628 € à 806 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Culhat est de 4,1 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 2,9 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 15,7 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 18,9 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 498 € en 2025, inférieure à la médiane du département (558 €).

La dette par habitant (498 € en 2025) a augmenté de 8 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 2,1 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Culhat est de 37,59 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (39,27 %).

Ce taux a augmenté de 3,9 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 62,1/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Culhat est de 656 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (667 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 9,18 % à Culhat en 2025.

Le taux total est estimé à 38,33 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne de la commune (55 € par mois) représente 6 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour de Culhat, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,4 km) se situe entre 33,55 % et 47,52 % (médiane 40,11 %), contre 37,59 % dans la commune, soit 2,5 points de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Sur les 84 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Culhat (2026), 21,4 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 38,1 % sont classés E, F ou G.

Près d’un logement sur 5 est classé F ou G à Culhat : les travaux de rénovation font partie du projet d’achat dans de nombreux cas.

En comparaison, la part de logements F ou G est 26 % en dessous de la médiane départementale (29,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part élevée de logements F ou G annonce souvent des travaux de rénovation, une marge de négociation sur le prix et un point de vigilance pour la revente ou la mise en location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Culhat est de 9,0 €/m² charges comprises, soit environ 470 € par mois pour 52 m², proche de la médiane départementale (8,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Culhat est de 9,6 €/m² charges comprises, soit environ 940 € par mois pour 97 m², 17 % au-dessus de la médiane départementale (8,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer annuel estimé équivaut à 6,4 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 97 m², la mensualité de crédit (924 €) est à peine inférieure au loyer estimé (940 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

Le niveau de vie médian de Culhat (23 390 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (22 330 €).

Soit 1 950 € par mois et par unité de consommation, 1,32 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 640 € par mois avec 20 % d’apport) représente 90 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 920 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 10 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2019, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 2019 (il y a 7 ans).

Les 4 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Culhat.

Rapporté à la population (0,9 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (0,8 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Lezoux (4,9 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Culhat au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Joze (2,8 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.