Immobilier et crédit à Douchapt : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Douchapt est de 1 319 €/m² pour les maisons (4 ventes).

Les maisons se vendent 1 319 €/m² sur les 12 derniers mois, 4 % sous la médiane 2018-2025 (1 370 €/m²) : un léger recul, d’environ 4 000 € pour 86 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Dordogne : pour les maisons, il est 9 % en dessous de la médiane départementale (1 442 €/m²).

Les prix à Douchapt suivent la médiane du département, avec un écart de 9 % seulement, soit environ 11 000 € sur 86 m².

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 74,2/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 6,9 km), le prix médian des maisons est de 1 778 €/m² (790 € à 2 897 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Douchapt (1 370 €/m²) est inférieur de 23 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée plutôt bas pour le département allège l’effort sur l’apport et la mensualité ; le dynamisme local (emploi, transports) n’est pas mesuré par ce score.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 9 831 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence correspond à 6,4 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (22 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 134 € et les intérêts totaux d’environ 9 502 €.

Pour 100 200 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 42 100 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 48 200 € au-delà du capital, soit 148 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 73 € mais ajoute environ 13 701 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (61 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (1 890 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 134 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 690 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,1 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 26 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 26 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 8,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 005 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 22 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 6 014 € dans le premier cas et d’environ 3 389 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 100 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Douchapt est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Au prix médian constaté à Douchapt, une maison de 86 m² coûte environ 113 000 €. Les plafonds de la zone C augmentent avec la taille du foyer : 180 000 € de coût d’opération et 51 300 € de revenus pour 3 personnes, puis 240 000 € et 68 400 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 151 000 € (dont 38 000 € de travaux), sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 100 € à 75 300 €. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 11 300 € à 33 900 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 20 280 € par an avec 20 % d’apport) représente 40 % du plafond de ressources pour 3 personnes (51 300 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (100 231 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 100 € à 75 300 € et sa mensualité passerait de 593 € à 148 € à 415 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Douchapt ressort à 7,5 ans en 2025 ; elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 2,7 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 12,7 % (médiane du département : 19,8 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 649 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (515 €).

La dette par habitant (649 € en 2025) a diminué de 30 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 9,3 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière est dans la moyenne des communes comparables : le budget et les projets d’investissement de la commune restent à consulter.

Le taux de taxe foncière bâtie de Douchapt atteint 45,03 % en 2025, soit 6 % en dessous de la médiane départementale (47,78 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 69,4/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Douchapt est de 735 € en 2025, soit 21 % en dessous de la médiane départementale (935 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 61 € par mois, soit 10 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,9 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 48,13 % à 60,45 % (médiane 51,37 %) : celui de Douchapt (45,03 %) est inférieur de 6,3 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 44 diagnostics de performance énergétique recensés à Douchapt (2026) se répartissent ainsi : 18,2 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 38,6 % en classe E, F ou G.

Environ un DPE sur 5 est classé F ou G à Douchapt : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

Cette part de logements F ou G est 9 % au-dessus de la médiane départementale (16,7 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Douchapt est de 8,3 €/m² charges comprises, soit environ 430 € par mois pour 52 m², 12 % en dessous de la médiane départementale (9,4 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Douchapt est de 9,2 €/m² charges comprises, soit environ 790 € par mois pour 86 m², 10 % au-dessus de la médiane départementale (8,4 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 8,3 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 4 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour le bien de référence (86 m²), la mensualité de crédit (593 €) est inférieure de 25 % au loyer estimé (790 €) : acheter coûte moins cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges de copropriété.

À 20 310 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Douchapt se situe au niveau de celui du département (21 220 €).

Cela représente 1 690 € par mois et par unité de consommation, soit 1,15 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 690 € par mois avec 20 % d’apport) représente 67 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 540 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

14 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 11).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 6 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle à Douchapt.

Avec 2,8 école pour 1 000 habitants, le premier degré est bien plus dense que dans le département (0,9 pour 1 000), ce qui correspond souvent à un habitat dispersé ou à de petites classes.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Tocane-Saint-Apre (4,4 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Douchapt au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Tocane-Saint-Apre (4,4 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.