Immobilier et crédit à Épinac : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Épinac est de 884 €/m² pour les maisons (16 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 884 €/m², soit 18 % sous la médiane 2018-2025 (1 083 €/m²) : un repli net, d’environ 20 000 € pour 100 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Saône-et-Loire : pour les maisons, il est 39 % en dessous de la médiane départementale (1 448 €/m²).

Acheter à Épinac coûte nettement moins cher que dans la plupart du département : 39 % de moins au m² pour les maisons, soit près de 56 000 € d’écart sur 100 m². Ce niveau invite à regarder l’état des biens et la demande locale.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 87,7/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 7,8 km), le prix médian des maisons est de 1 172 €/m² (198 € à 2 087 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Épinac (1 083 €/m²) est proche, avec un écart de 8 %.

Côté acheteur, les prix sont plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, tandis que l’emploi et les transports, que le score ne mesure pas, restent à examiner.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 7 656 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faut compter 5,0 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (SMIC net d’environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu bas.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (17 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 104 € et les intérêts totaux d’environ 7 400 €.

Pour 78 100 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 32 800 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 37 500 € au-delà du capital, soit 115 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 57 € mais ajoute environ 10 670 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (90 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (1 470 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 104 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 320 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 0,9 SMIC net : un salaire au SMIC seul atteint ce niveau pour le bien de référence.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 21 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 20 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 6,5 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 1 561 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 17 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 4 683 € dans le premier cas et d’environ 2 639 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 78 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Épinac est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons une maison de 100 m² au prix médian de 88 000 €. Les plafonds de la zone C augmentent avec la taille du foyer : 180 000 € de coût d’opération et 51 300 € de revenus pour 3 personnes, puis 240 000 € et 68 400 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 117 000 € (dont 29 000 € de travaux), sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 23 500 € à 58 700 €. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 8 800 € à 26 400 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 15 840 € par an avec 20 % d’apport) représente 31 % du plafond de ressources pour 3 personnes (51 300 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (78 056 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 23 500 € à 58 700 € et sa mensualité passerait de 462 € à 115 € à 323 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement d’Épinac ressort à 3,4 ans en 2025 ; elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 2,3 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute d’Épinac représente 35,1 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 18,3 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 1 052 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (391 €).

La dette par habitant (1 052 € en 2025) a diminué de 14 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 3,7 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière bâtie d’Épinac atteint 50,62 % en 2025, soit 34 % au-dessus de la médiane départementale (37,90 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 4,9 points.

Pression fiscale : 8,1/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Épinac est de 1 080 € en 2025, soit 53 % au-dessus de la médiane départementale (704 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 9,63 % à Épinac en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 90 € par mois, soit 19 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,8 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 31,53 % à 38,08 % (médiane 34,85 %) : celui d’Épinac (50,62 %) est supérieur de 15,8 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 387 DPE recensés à Épinac (2026), 18,3 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 41,1 % des classes E, F ou G.

Environ un DPE sur 5 est classé F ou G à Épinac : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

La part de logements F ou G est 19 % en dessous de la médiane départementale (22,6 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Épinac est de 10,5 €/m² charges comprises, soit environ 790 € par mois pour 76 m², 15 % au-dessus de la médiane départementale (9,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Épinac est de 7,5 €/m² charges comprises, soit environ 750 € par mois pour 100 m², 8 % en dessous de la médiane départementale (8,2 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif dépasse 9 % (10,2 % pour maisons) : un niveau supérieur à 9 %, à confirmer avec des annonces locales avant toute décision.

Pour le bien de référence (100 m²), la mensualité de crédit (462 €) est inférieure de 39 % au loyer estimé (750 €) : acheter coûte moins cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges de copropriété.

Le niveau de vie médian d’Épinac est de 19 890 € par an et par unité de consommation, soit 13 % de moins que la médiane départementale (22 770 €).

Cela représente 1 660 € par mois et par unité de consommation, soit 1,12 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 320 € par mois avec 20 % d’apport) représente 53 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 490 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Le taux de pauvreté atteint 19,0 % (médiane du département : 12,0 %), entre 15 et 20 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,6 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,6 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Épinac, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,9 points pour 1 000 habitants), l’équipement est un peu inférieur à celui du département (1,2 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

11 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2024 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 8).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

Les 3 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 1 école élémentaire et 1 collège à Épinac.

Avec 0,9 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,9 pour 1 000).

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

3 établissements sur 3 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 pharmacies et 1 centre ou maison de santé à Épinac.

Rapporté à la population (9,2 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (3,0 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.