Immobilier et crédit à Fouzilhon : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Fouzilhon est de 695 €/m² pour les maisons (3 ventes).

Le prix des maisons recule nettement : 695 €/m² sur les 12 derniers mois contre 3 148 €/m² en médiane 2018-2025, soit 78 % de moins (environ 245 000 € pour 100 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Hérault : pour les maisons, il est 71 % en dessous de la médiane départementale (2 417 €/m²).

Le prix des maisons est 71 % sous la médiane du département : l’écart est important, soit environ 172 000 € de moins pour 100 m². Il peut refléter un marché plus détendu ou un éloignement des pôles d’emploi, à vérifier sur place.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 24,5/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Fouzilhon, les 8 communes les plus proches (jusqu’à 6,3 km) affichent un prix médian des maisons de 2 088 €/m² (1 743 € à 2 724 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Fouzilhon (3 148 €/m²) est supérieur de 51 % à cette médiane locale (écart important).

Les ventes d’appartements sont trop rares à Fouzilhon pour calculer un prix ; dans les 3 communes les plus proches (jusqu’à 5,5 km), le prix médian est de 2 538 €/m² (2 327 € à 3 384 €/m² selon la commune, 2018-2025), un ordre de grandeur pour le secteur à vérifier sur des annonces.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 6 090 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 3,9 années de SMIC net à temps plein (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu bas.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (14 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 83 € et les intérêts totaux d’environ 5 886 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 26 100 €, soit 42 % du capital emprunté (62 100 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 29 800 € au-delà du capital, soit 91 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 45 € mais ajoute environ 8 487 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (61 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (1 170 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 83 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 050 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 0,7 SMIC net : un seul salaire au SMIC suffirait pour le bien de référence.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 16 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 16 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 5,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 1 242 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 14 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 3 725 € dans le premier cas et d’environ 2 100 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 62 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Fouzilhon est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons une maison de 100 m² au prix médian de 70 000 €. En zone C, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 150 000 € pour 2 personnes et à 210 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 42 750 € et de 59 850 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 93 000 € (dont 23 000 € de travaux), sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 18 700 € à 46 700 €. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 7 000 € à 21 000 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 12 600 € par an avec 20 % d’apport) représente 29 % du plafond de ressources pour 2 personnes (42 750 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (62 090 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 18 700 € à 46 700 € et sa mensualité passerait de 367 € à 91 € à 257 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Fouzilhon est de 11,0 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 10 et 12 ans (médiane du département : 3,5 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Fouzilhon ressort à 14,3 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 16,3 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 1 726 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (671 €).

La dette par habitant (1 726 € en 2025) a augmenté de 9 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 17,3 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : renseignez-vous sur les projets d’investissement et sur la trajectoire de la fiscalité locale avant de vous engager.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Fouzilhon est calculée avec un taux de 45,06 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (44,12 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 40,0/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Fouzilhon est de 729 € en 2025, soit 25 % en dessous de la médiane départementale (972 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 15,44 % à Fouzilhon en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (61 € par mois) représente 17 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Fouzilhon, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,4 km) se situe entre 36,40 % et 49,10 % (médiane 43,56 %), contre 45,06 % dans la commune, soit 1,5 point de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Les 28 diagnostics de performance énergétique recensés à Fouzilhon (2026) se répartissent ainsi : 14,3 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 25,0 % en classe E, F ou G.

Avec 28 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc à Fouzilhon : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Fouzilhon est de 10,1 €/m² charges comprises, soit environ 520 € par mois pour 52 m², 13 % en dessous de la médiane départementale (11,6 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Fouzilhon est de 10,3 €/m² charges comprises, soit environ 1 030 € par mois pour 100 m², proche de la médiane départementale (10,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 17,8 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 3 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour 100 m², le loyer estimé est de 1 030 € par mois et la mensualité de crédit de 367 €, soit 64 % de moins : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat revient moins cher que la location.

Le niveau de vie médian de Fouzilhon (23 050 € par an et par unité de consommation) dépasse de 6 % la médiane du département (21 755 €) : un écart modéré.

Soit 1 920 € par mois et par unité de consommation, 1,30 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 050 € par mois avec 20 % d’apport) représente 36 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 880 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 11 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 4 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Fouzilhon dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école primaire, se trouve à Gabian (2,0 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Fouzilhon au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Gabian (2,0 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.