Immobilier et crédit à Gadencourt : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Gadencourt est de 2 683 €/m² pour les maisons (4 ventes).

Le prix des maisons progresse nettement : 2 683 €/m² sur les 12 derniers mois contre 2 435 €/m² en médiane 2018-2025, soit 10 % de plus (environ 26 000 € pour 103 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Eure : pour les maisons, il est 39 % au-dessus de la médiane départementale (1 930 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 39 % la médiane du département, soit environ 78 000 € de plus pour 103 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Note d’accessibilité immobilière : 13,9/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Gadencourt, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,8 km) affichent un prix médian des maisons de 2 216 €/m² (1 720 € à 2 564 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Gadencourt (2 435 €/m²) est supérieur de 10 %.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 24 012 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 15,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (55 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 327 € et les intérêts totaux d’environ 23 208 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 102 900 €, soit 42 % du capital emprunté (244 800 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 117 600 € au-delà du capital, soit 362 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 178 € mais ajoute environ 33 464 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (64 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 610 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 327 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 140 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,8 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 64 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 63 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 20,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 896 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 55 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 14 689 € dans le premier cas et d’environ 8 278 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 245 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 122 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Gadencourt est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

En zone B2, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 165 000 € pour 2 personnes et à 231 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 47 250 € et de 66 150 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 368 000 € (dont 92 000 € de travaux), soit 203 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 165 000 €, soit 45 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 33 000 € à 82 500 € pour 2 personnes et de 46 200 € à 115 500 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 16 500 € à 49 500 €. Au maximum, cela couvre 22 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 49 680 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 2 personnes (47 250 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (244 812 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 33 000 € à 82 500 € et sa mensualité passerait de 1 449 € à 961 € à 1 254 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, l’épargne brute de Gadencourt est négative alors que la commune a de la dette : elle ne dégage pas d’excédent de fonctionnement pour la rembourser, ce qui constitue un point de vigilance.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de -2,6 % (médiane du département : 14,6 %). Il est négatif : les dépenses de fonctionnement dépassent les recettes, ce qui limite fortement les marges de la commune.

La dette par habitant est de 2 € en 2025, moins de la moitié de la médiane du département (178 €).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 12,2 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : le budget communal, les projets d’investissement et la trajectoire de la fiscalité locale sont à examiner avant de vous engager.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Gadencourt est calculée avec un taux de 36,00 % en 2025, soit 17 % en dessous de la médiane départementale (43,28 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 1,0 points.

Pression fiscale : 92,9/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Gadencourt est de 764 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (789 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 18,23 % à Gadencourt en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (64 € par mois) représente 4 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour de Gadencourt, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,8 km) se situe entre 38,49 % et 50,15 % (médiane 46,37 %), contre 36,00 % dans la commune, soit 10,4 points de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Parmi les 44 DPE recensés à Gadencourt (2026), 20,5 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 31,8 % des classes E, F ou G.

Près d’un logement sur 5 est classé F ou G à Gadencourt : les travaux de rénovation font partie du projet d’achat dans de nombreux cas.

La part de logements F ou G est 17 % au-dessus de la médiane départementale (17,5 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, une part élevée de logements F ou G rend probables des travaux de rénovation, un levier de négociation sur le prix et un point d’attention pour la revente ou la location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Gadencourt est de 12,1 €/m² charges comprises, soit environ 630 € par mois pour 52 m², 6 % au-dessus de la médiane départementale (11,4 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Gadencourt est de 10,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 070 € par mois pour 103 m², 6 % au-dessus de la médiane départementale (9,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 4,6 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 4 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour 103 m², la mensualité de crédit (1 449 €) est supérieure de 36 % au loyer estimé (1 070 €) : le budget mensuel est nettement plus chargé en achetant qu’en louant.

Le niveau de vie médian de Gadencourt (25 950 € par an et par unité de consommation) dépasse de 7 % la médiane du département (24 160 €) : un écart modéré.

Soit 2 160 € par mois et par unité de consommation, 1,46 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 140 € par mois avec 20 % d’apport) représente 128 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 240 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 3 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1995 et 1999, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 3).

Le dernier événement reconnu date de 1999 (il y a 27 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Gadencourt dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école primaire, se trouve à Aigleville (2,7 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Gadencourt au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Pacy-sur-Eure (4,2 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.