Immobilier et crédit à Gageac-et-Rouillac : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Gageac-et-Rouillac est de 357 €/m² pour les maisons (3 ventes).

Le prix des maisons recule nettement : 357 €/m² sur les 12 derniers mois contre 1 500 €/m² en médiane 2018-2025, soit 76 % de moins (environ 129 000 € pour 113 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Dordogne : pour les maisons, il est 75 % en dessous de la médiane départementale (1 442 €/m²).

Le prix des maisons est 75 % sous la médiane du département : l’écart est important, soit environ 123 000 € de moins pour 113 m². Il peut refléter un marché plus détendu ou un éloignement des pôles d’emploi, à vérifier sur place.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 67,8/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Gageac-et-Rouillac, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,7 km) affichent un prix médian des maisons de 1 888 €/m² (950 € à 2 350 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Gageac-et-Rouillac (1 500 €/m²) est inférieur de 21 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée plutôt bas pour le département allège l’effort sur l’apport et la mensualité ; le dynamisme local (emploi, transports) n’est pas mesuré par ce score.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 3 480 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 2,3 années de SMIC net à temps plein (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu bas.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (8 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 47 € et les intérêts totaux d’environ 3 363 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 14 900 €, soit 42 % du capital emprunté (35 500 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 17 000 € au-delà du capital, soit 52 500 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 26 € mais ajoute environ 4 850 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (85 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (670 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 47 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 600 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 0,4 SMIC net : un seul salaire au SMIC suffirait pour le bien de référence.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 9 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 9 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 3,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 710 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 8 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 2 129 € dans le premier cas et d’environ 1 200 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 35 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Gageac-et-Rouillac est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons une maison de 113 m² au prix médian de 40 000 €. En zone C, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 150 000 € pour 2 personnes et à 210 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 42 750 € et de 59 850 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 53 000 € (dont 13 000 € de travaux), sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 10 700 € à 26 700 €. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 4 000 € à 12 000 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 7 200 € par an avec 20 % d’apport) représente 17 % du plafond de ressources pour 2 personnes (42 750 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (35 480 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 10 700 € à 26 700 € et sa mensualité passerait de 210 € à 52 € à 147 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Gageac-et-Rouillac est de 0,3 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 2,7 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Gageac-et-Rouillac ressort à 10,9 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 19,8 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 25 € en 2025, moins de la moitié de la médiane du département (515 €).

La dette par habitant (25 € en 2025) a diminué de 83 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Gageac-et-Rouillac est calculée avec un taux de 45,14 % en 2025, soit 6 % en dessous de la médiane départementale (47,78 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 4,6 points.

Note de pression fiscale : 68,4/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Gageac-et-Rouillac est de 1 025 € en 2025, soit 10 % au-dessus de la médiane départementale (935 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

La taxe foncière moyenne de la commune (85 € par mois) représente 41 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Gageac-et-Rouillac, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,7 km) se situe entre 42,66 % et 54,42 % (médiane 47,43 %), contre 45,14 % dans la commune, soit 2,3 points de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Les 59 diagnostics de performance énergétique recensés à Gageac-et-Rouillac (2026) se répartissent ainsi : 15,3 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 37,3 % en classe E, F ou G.

Près d’un logement sur 7 est classé F ou G à Gageac-et-Rouillac : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

Cette part de logements F ou G est 8 % en dessous de la médiane départementale (16,7 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Gageac-et-Rouillac est de 9,7 €/m² charges comprises, soit environ 500 € par mois pour 52 m², proche de la médiane départementale (9,4 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Gageac-et-Rouillac est de 8,6 €/m² charges comprises, soit environ 970 € par mois pour 113 m², proche de la médiane départementale (8,4 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 28,8 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 3 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour 113 m², le loyer estimé est de 970 € par mois et la mensualité de crédit de 210 €, soit 78 % de moins : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat revient moins cher que la location.

Le niveau de vie médian de Gageac-et-Rouillac (23 510 € par an et par unité de consommation) dépasse de 11 % la médiane du département (21 220 €) : un écart modéré.

Soit 1 960 € par mois et par unité de consommation, 1,33 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (600 € par mois avec 20 % d’apport) représente 20 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 940 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 14 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2025, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 11).

Le dernier événement reconnu date de 2025 (il y a 1 an).

Les 5 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école élémentaire à Gageac-et-Rouillac.

Rapporté à la population (2,2 école pour 1 000 habitants), le premier degré est très dense au regard du département (0,9 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Sigoulès-et-Flaugeac (6,6 km) et le lycée le plus proche est à Sigoulès-et-Flaugeac (6,6 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Gageac-et-Rouillac au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Lamonzie-Saint-Martin (4,0 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.