Immobilier et crédit à Gandelain : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Gandelain est de 1 801 €/m² pour les maisons (17 ventes).

Par rapport aux communes du département Orne : pour les maisons, il est 26 % au-dessus de la médiane départementale (1 431 €/m²).

Avec 26 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 30 000 € d’écart pour 82 m².

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 23,6/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 6,5 km), le prix médian des maisons est de 1 202 €/m² (319 € à 2 064 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Gandelain (1 801 €/m²) est supérieur de 50 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 12 876 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence correspond à 8,3 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (29 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 175 € et les intérêts totaux d’environ 12 445 €.

Pour 131 300 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 55 200 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 63 100 € au-delà du capital, soit 194 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 96 € mais ajoute environ 17 944 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (58 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 470 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 175 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 220 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,5 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 35 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 34 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 10,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 626 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 29 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 7 877 € dans le premier cas et d’environ 4 439 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 131 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Gandelain est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Les plafonds de la zone C augmentent avec la taille du foyer : 180 000 € de coût d’opération et 51 300 € de revenus pour 3 personnes, puis 240 000 € et 68 400 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 197 000 € (dont 49 000 € de travaux), soit 17 300 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 180 000 €, soit 91 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 36 000 € à 90 000 € pour 3 personnes et de 39 500 € à 98 700 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 14 800 € à 44 400 €. Au maximum, cela couvre 46 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 26 640 € par an avec 20 % d’apport) représente 52 % du plafond de ressources pour 3 personnes (51 300 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (131 276 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 36 000 € à 90 000 € et sa mensualité passerait de 777 € à 244 € à 564 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Gandelain ressort à 3,5 ans en 2025 ; elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 1,5 an). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Gandelain représente 33,6 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 24,1 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 889 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (250 €).

La dette par habitant (889 € en 2025) a diminué de 13 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 2,7 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière bâtie de Gandelain atteint 52,99 % en 2025, soit 14 % au-dessus de la médiane départementale (46,60 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 5,6 points.

Pression fiscale : 10,4/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Gandelain est de 692 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (714 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,90 % à Gandelain en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 58 €, soit 7 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,5 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 41,07 % à 59,41 % (médiane 53,29 %) : celui de Gandelain (52,99 %) est proche, avec un écart de 0,3 point.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 37 DPE recensés à Gandelain (2026), 35,1 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 51,4 % des classes E, F ou G.

Plus d’un DPE sur trois est classé F ou G à Gandelain : les travaux de rénovation sont probables et pèsent sur le coût total du projet.

La part de logements F ou G est 45 % au-dessus de la médiane départementale (24,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, une part élevée de logements F ou G rend probables des travaux de rénovation, un levier de négociation sur le prix et un point d’attention pour la revente ou la location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Gandelain est de 7,8 €/m² charges comprises, soit environ 400 € par mois pour 52 m², 8 % en dessous de la médiane départementale (8,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Gandelain est de 7,7 €/m² charges comprises, soit environ 630 € par mois pour 82 m², 6 % au-dessus de la médiane départementale (7,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,1 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (82 m²), la mensualité de crédit (777 €) dépasse de 23 % le loyer estimé (630 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

À 23 000 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Gandelain se situe au niveau de celui du département (22 120 €).

Cela représente 1 920 € par mois et par unité de consommation, soit 1,30 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 220 € par mois avec 20 % d’apport) représente 77 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 880 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

3 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1995 et 1999, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 3).

Le dernier événement reconnu date de 1999 (il y a 27 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Gandelain dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école élémentaire, se trouve à Ravigny (3,4 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Gandelain au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Saint-Denis-sur-Sarthon (4,1 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.