Immobilier et crédit à Gilhac-et-Bruzac : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Gilhac-et-Bruzac est de 3 329 €/m² pour les maisons (2 ventes).

Par rapport aux communes du département Ardèche : pour les maisons, il est 54 % au-dessus de la médiane départementale (2 162 €/m²).

Avec 54 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 100 000 € d’écart pour 86 m².

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Accessibilité immobilière : 8,0/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 8,4 km), le prix médian des maisons est de 2 129 €/m² (1 701 € à 2 857 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Gilhac-et-Bruzac (3 329 €/m²) est supérieur de 56 % à cette médiane locale (écart important).

Faute d’assez de ventes d’appartements pour établir un prix à Gilhac-et-Bruzac, les 4 communes les plus proches (jusqu’à 8,4 km) affichent un prix médian de 3 190 €/m² (2 069 € à 10 804 €/m² selon la commune, 2018-2025) : un repère indicatif pour le secteur, à confirmer avec des annonces locales.

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 24 882 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 16,1 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (57 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 339 € et les intérêts totaux d’environ 24 049 €.

Pour 253 700 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 106 700 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 121 900 € au-delà du capital, soit 375 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 185 € mais ajoute environ 34 676 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (39 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 770 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 339 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 290 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,9 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 67 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 65 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 21,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 074 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 57 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 15 221 € dans le premier cas et d’environ 8 578 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 254 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 127 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Gilhac-et-Bruzac est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Les plafonds de la zone C augmentent avec la taille du foyer : 180 000 € de coût d’opération et 51 300 € de revenus pour 3 personnes, puis 240 000 € et 68 400 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 381 000 € (dont 95 000 € de travaux), soit 201 300 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 180 000 €, soit 47 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 36 000 € à 90 000 € pour 3 personnes et de 48 000 € à 120 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 18 000 € à 54 000 €. Au maximum, cela couvre 24 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 51 480 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 3 personnes (51 300 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (253 682 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 36 000 € à 90 000 € et sa mensualité passerait de 1 501 € à 969 € à 1 288 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Gilhac-et-Bruzac ressort à 6,2 ans en 2025 ; elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 3,4 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 9,4 % en 2025 (médiane du département : 22,8 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 558 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe sous la médiane départementale (802 €).

La dette par habitant (558 € en 2025) a diminué de 40 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 39,9 points depuis 2020.

Côté acheteur, la situation financière est proche de celle des communes comparables : le budget communal et les projets d’investissement restent à consulter en mairie.

Le taux de taxe foncière bâtie de Gilhac-et-Bruzac atteint 30,81 % en 2025, soit 15 % en dessous de la médiane départementale (36,38 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 91,3/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Gilhac-et-Bruzac est de 473 € en 2025, soit 24 % en dessous de la médiane départementale (623 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 13,95 % à Gilhac-et-Bruzac en 2025.

En moyenne, la taxe foncière de la commune revient à 39 € par mois, soit 3 % de la mensualité de référence : un poste secondaire du budget.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,4 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 31,81 % à 42,28 % (médiane 35,91 %) : celui de Gilhac-et-Bruzac (30,81 %) est inférieur de 5,1 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Sur les 21 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Gilhac-et-Bruzac (2026), 19,0 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 33,3 % sont classés E, F ou G.

Avec 21 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc à Gilhac-et-Bruzac : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Gilhac-et-Bruzac est de 8,9 €/m² charges comprises, soit environ 460 € par mois pour 52 m², proche de la médiane départementale (8,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Gilhac-et-Bruzac est de 9,0 €/m² charges comprises, soit environ 770 € par mois pour 86 m², 5 % au-dessus de la médiane départementale (8,6 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 3,2 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 2 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour le bien de référence (86 m²), la mensualité de crédit (1 501 €) représente 1,9 fois le loyer estimé (770 €) : l’achat pèse beaucoup plus sur le budget mensuel que la location.

À 22 200 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Gilhac-et-Bruzac se situe au niveau de celui du département (21 230 €).

Cela représente 1 850 € par mois et par unité de consommation, soit 1,25 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 290 € par mois avec 20 % d’apport) représente 155 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 780 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

7 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1982 et 2008, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 8).

Le dernier événement reconnu date de 2008 (il y a 18 ans).

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Gilhac-et-Bruzac dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école primaire, se trouve à Saint-Laurent-du-Pape (4,3 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Gilhac-et-Bruzac au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Beauchastel (5,0 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.