Immobilier et crédit à Hardencourt-Cocherel : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Hardencourt-Cocherel est de 3 127 €/m² pour les maisons (8 ventes).

Par rapport aux communes du département Eure : pour les maisons, il est 61 % au-dessus de la médiane départementale (1 937 €/m²).

Avec 61 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 92 000 € d’écart pour 77 m².

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Note d’accessibilité immobilière : 3,6/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 4,4 km), le prix médian des maisons est de 2 462 €/m² (1 887 € à 3 149 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Hardencourt-Cocherel (3 127 €/m²) est supérieur de 27 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 20 967 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 13,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (48 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 285 € et les intérêts totaux d’environ 20 265 €.

Pour 213 800 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 89 900 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 102 700 € au-delà du capital, soit 316 500 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 156 € mais ajoute environ 29 220 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (76 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 020 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 285 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 610 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,4 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 56 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 55 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 17,8 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 275 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 48 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 12 826 € dans le premier cas et d’environ 7 229 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 214 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 107 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Avec un apport de 30 % (72 300 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Hardencourt-Cocherel est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 77 m² à environ 241 000 € (prix médian constaté). Le plafond d’opération de la zone C est de 100 000 € pour une personne seule et de 180 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 28 500 € et de 51 300 €. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 321 000 € (dont 80 000 € de travaux), soit 221 300 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 31 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 36 000 € à 90 000 € pour 3 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 10 000 € à 30 000 €. Au maximum, cela couvre 16 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 43 320 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (213 767 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 1 265 € à 969 € à 1 147 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Hardencourt-Cocherel ressort à 6,0 ans en 2025 ; elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 1,8 an). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Hardencourt-Cocherel représente 7,8 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 14,6 %). Il se situe sous le repère de 8 % souvent retenu : une part limitée des recettes reste disponible pour investir ou rembourser la dette.

Avec 264 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (178 €).

La dette par habitant (264 € en 2025) a augmenté de 121 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 13,1 points depuis 2020.

Pour un acheteur, les indicateurs financiers se situent dans la moyenne des communes comparables : il reste utile de consulter le budget et les projets d’investissement de la commune.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Hardencourt-Cocherel s’établit à 44,77 %, soit proche de la médiane départementale (43,28 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 3,0 points.

Pression fiscale : 41,2/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Hardencourt-Cocherel est de 914 € en 2025, soit 16 % au-dessus de la médiane départementale (789 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 18,23 % à Hardencourt-Cocherel en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 76 €, soit 6 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,4 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 39,40 % à 54,89 % (médiane 49,71 %) : celui de Hardencourt-Cocherel (44,77 %) est inférieur de 4,9 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Parmi les 31 DPE recensés à Hardencourt-Cocherel (2026), 19,4 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 45,2 % des classes E, F ou G.

Environ un DPE sur 5 est classé F ou G à Hardencourt-Cocherel : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

La part de logements F ou G est 11 % au-dessus de la médiane départementale (17,5 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Hardencourt-Cocherel est de 12,1 €/m² charges comprises, soit environ 630 € par mois pour 52 m², 6 % au-dessus de la médiane départementale (11,4 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Hardencourt-Cocherel est de 10,0 €/m² charges comprises, soit environ 770 € par mois pour 77 m², proche de la médiane départementale (9,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 3,8 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (77 m²), la mensualité de crédit (1 265 €) dépasse de 65 % le loyer estimé (770 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

Le niveau de vie médian de Hardencourt-Cocherel est de 25 560 € par an et par unité de consommation, soit 6 % de plus que la médiane départementale (24 160 €).

Cela représente 2 130 € par mois et par unité de consommation, soit 1,44 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 610 € par mois avec 20 % d’apport) représente 113 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 200 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

3 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1995 et 1999, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 3).

Le dernier événement reconnu date de 1999 (il y a 27 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Hardencourt-Cocherel dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école primaire, se trouve à Jouy-sur-Eure (1,5 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Hardencourt-Cocherel au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Ménilles (4,4 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.