Immobilier et crédit à Herzeele : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Herzeele est de 1 985 €/m² pour les maisons (13 ventes).

Le prix des maisons recule nettement : 1 985 €/m² sur les 12 derniers mois contre 2 286 €/m² en médiane 2018-2025, soit 13 % de moins (environ 32 000 € pour 107 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Nord : pour les maisons, il est 16 % au-dessus de la médiane départementale (1 706 €/m²).

Les maisons coûtent 16 % de plus que la médiane du département, soit environ 30 000 € de plus pour 107 m² : l’apport pèse davantage dans le plan de financement.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 22,2/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Herzeele, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,8 km) affichent un prix médian des maisons de 2 096 €/m² (1 542 € à 2 679 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Herzeele (2 286 €/m²) est supérieur de 9 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 18 444 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 12,0 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (42 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 251 € et les intérêts totaux d’environ 17 826 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 79 100 €, soit 42 % du capital emprunté (188 000 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 90 300 € au-delà du capital, soit 278 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 137 € mais ajoute environ 25 704 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (68 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 540 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 251 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 180 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,2 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 49 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 48 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 15,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 761 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 42 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 11 283 € dans le premier cas et d’environ 6 359 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 188 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Avec un apport de 20 % (42 400 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Herzeele est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Au prix médian constaté à Herzeele, une maison de 107 m² coûte environ 212 000 €. En zone C, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 150 000 € pour 2 personnes et à 210 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 42 750 € et de 59 850 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 283 000 € (dont 71 000 € de travaux), soit 132 700 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 53 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour 2 personnes et de 42 000 € à 105 000 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 15 000 € à 45 000 €. Au maximum, cela couvre 27 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 38 160 € par an avec 20 % d’apport) représente 89 % du plafond de ressources pour 2 personnes (42 750 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (188 044 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 1 113 € à 669 € à 935 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Herzeele est de 3,8 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,2 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Herzeele ressort à 13,7 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 14,5 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 422 € en 2025, proche de la médiane du département (399 €).

La dette par habitant (422 € en 2025) a augmenté de 64 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 6,0 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière est dans la moyenne des communes comparables : le budget et les projets d’investissement de la commune restent à consulter.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Herzeele est calculée avec un taux de 44,73 % en 2025, soit 8 % au-dessus de la médiane départementale (41,50 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 1,3 points.

Note de pression fiscale : 26,9/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Herzeele est de 821 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (849 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 16,50 % à Herzeele en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (68 € par mois) pèse 6 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Herzeele, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,8 km) se situe entre 33,81 % et 45,76 % (médiane 40,67 %), contre 44,73 % dans la commune, soit 4,1 points de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Les 161 diagnostics de performance énergétique recensés à Herzeele (2026) se répartissent ainsi : 9,9 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 22,4 % en classe E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Herzeele : un contrôle bien par bien suffit en général.

Cette part de logements F ou G est 20 % en dessous de la médiane départementale (12,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Herzeele est de 11,2 €/m² charges comprises, soit environ 580 € par mois pour 52 m², proche de la médiane départementale (11,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Herzeele est de 9,6 €/m² charges comprises, soit environ 1 030 € par mois pour 107 m², 9 % au-dessus de la médiane départementale (8,8 €/m²).

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,8 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 107 m², la mensualité de crédit (1 113 €) est supérieure de 9 % au loyer estimé (1 030 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Herzeele (23 390 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (23 030 €).

Soit 1 950 € par mois et par unité de consommation, 1,32 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 180 € par mois avec 20 % d’apport) représente 109 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 920 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Herzeele, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 1,2 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est légèrement moins équipée que le département (1,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune est fréquemment touchée : 16 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1989 et 2023 (médiane des communes concernées du département : 5).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 10 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Herzeele.

Rapporté à la population (0,6 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,7 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Wormhout (3,5 km) et le lycée le plus proche est à Wormhout (3,5 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Herzeele.

Avec 6,0 pharmacie pour 10 000 habitants contre 3,2 dans le département, l’offre officinale est plus dense.

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Steenvoorde (6,8 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.