Immobilier et crédit à La Chapelle-Saint-Fray : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à La Chapelle-Saint-Fray est de 1 710 €/m² pour les maisons (3 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 1 710 €/m², soit 15 % sous la médiane 2018-2025 (2 003 €/m²) : un repli net, d’environ 33 000 € pour 113 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Sarthe : pour les maisons, il est 30 % au-dessus de la médiane départementale (1 315 €/m²).

Avec 30 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 45 000 € d’écart pour 113 m².

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Note d’accessibilité immobilière : 8,9/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,3 km), le prix médian des maisons est de 1 880 €/m² (1 614 € à 2 371 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de La Chapelle-Saint-Fray (2 003 €/m²) est proche, avec un écart de 7 %.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 16 791 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 10,9 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (38 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 228 € et les intérêts totaux d’environ 16 229 €.

Pour 171 200 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 72 000 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 82 200 € au-delà du capital, soit 253 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 125 € mais ajoute environ 23 401 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (61 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 220 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 228 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 890 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,0 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 45 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 44 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 14,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 424 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 38 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 10 271 € dans le premier cas et d’environ 5 789 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 171 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

La Chapelle-Saint-Fray est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons une maison de 113 m² au prix médian de 193 000 €. Les plafonds de la zone C augmentent avec la taille du foyer : 180 000 € de coût d’opération et 51 300 € de revenus pour 3 personnes, puis 240 000 € et 68 400 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 257 000 € (dont 64 000 € de travaux), soit 77 300 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 180 000 €, soit 70 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 36 000 € à 90 000 € pour 3 personnes et de 48 000 € à 120 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 18 000 € à 54 000 €. Au maximum, cela couvre 35 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 34 680 € par an avec 20 % d’apport) représente 68 % du plafond de ressources pour 3 personnes (51 300 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (171 191 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 36 000 € à 90 000 € et sa mensualité passerait de 1 013 € à 481 € à 800 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, l’épargne brute de La Chapelle-Saint-Fray est négative alors que la commune a de la dette : elle ne dégage pas d’excédent de fonctionnement pour la rembourser, ce qui constitue un point de vigilance.

En 2025, l’épargne brute de La Chapelle-Saint-Fray représente -4,5 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 19,3 %). Il est négatif : les recettes de fonctionnement ne couvrent pas les dépenses, et la commune ne dégage aucune marge pour investir ou rembourser sa dette.

Avec 673 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (464 €).

La dette par habitant (673 € en 2025) a augmenté de 580 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 28,2 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : le budget communal, les projets d’investissement et la trajectoire de la fiscalité locale sont à examiner avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière bâtie de La Chapelle-Saint-Fray atteint 45,90 % en 2025, soit 8 % au-dessus de la médiane départementale (42,33 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 2,1 points.

Pression fiscale : 23,1/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à La Chapelle-Saint-Fray est de 732 € en 2025, soit 6 % au-dessus de la médiane départementale (693 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Le taux total est estimé à 48,49 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 61 €, soit 6 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,3 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 38,42 % à 47,57 % (médiane 44,26 %) : celui de La Chapelle-Saint-Fray (45,90 %) est supérieur de 1,6 point.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 51 DPE recensés à La Chapelle-Saint-Fray (2026), 11,8 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 15,7 % des classes E, F ou G.

Environ un DPE sur 8 est classé F ou G à La Chapelle-Saint-Fray : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

La part de logements F ou G est 28 % en dessous de la médiane départementale (16,4 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à La Chapelle-Saint-Fray est de 9,4 €/m² charges comprises, soit environ 490 € par mois pour 52 m², 8 % au-dessus de la médiane départementale (8,6 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à La Chapelle-Saint-Fray est de 8,5 €/m² charges comprises, soit environ 960 € par mois pour 113 m², 13 % au-dessus de la médiane départementale (7,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 6,0 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 3 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour le bien de référence (113 m²), la mensualité de crédit (1 013 €) dépasse de 5 % le loyer estimé (960 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian de La Chapelle-Saint-Fray est de 24 250 € par an et par unité de consommation, soit 9 % de plus que la médiane départementale (22 260 €).

Cela représente 2 020 € par mois et par unité de consommation, soit 1,37 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 890 € par mois avec 20 % d’apport) représente 95 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 030 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

3 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1995 et 1999, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 5).

Le dernier événement reconnu date de 1999 (il y a 27 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école élémentaire à La Chapelle-Saint-Fray.

Avec 2,3 école pour 1 000 habitants, le premier degré est bien plus dense que dans le département (0,8 pour 1 000), ce qui correspond souvent à un habitat dispersé ou à de petites classes.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à La Chapelle-Saint-Fray au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à La Bazoge (4,2 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.