Immobilier et crédit à La Forêt-Sainte-Croix : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à La Forêt-Sainte-Croix est de 1 875 €/m² pour les maisons (3 ventes).

Par rapport aux communes du département Essonne : pour les maisons, il est 40 % en dessous de la médiane départementale (3 111 €/m²).

Acheter à La Forêt-Sainte-Croix coûte nettement moins cher que dans la plupart du département : 40 % de moins au m² pour les maisons, soit près de 126 000 € d’écart sur 102 m². Ce niveau invite à regarder l’état des biens et la demande locale.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Note d’accessibilité immobilière : 96,4/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 5,7 km), le prix médian des maisons est de 2 321 €/m² (1 835 € à 3 084 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de La Forêt-Sainte-Croix (1 875 €/m²) est inférieur de 19 %.

Côté acheteur, les prix sont plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, tandis que l’emploi et les transports, que le score ne mesure pas, restent à examiner.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 16 617 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 10,8 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (38 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 226 € et les intérêts totaux d’environ 16 061 €.

Pour 169 400 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 71 200 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 81 400 € au-delà du capital, soit 250 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 123 € mais ajoute environ 23 158 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (53 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 190 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 226 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 860 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,9 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 45 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 43 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 14,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 388 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 38 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 10 165 € dans le premier cas et d’environ 5 729 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 169 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

La Forêt-Sainte-Croix est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 102 m² à environ 191 000 € (prix médian constaté). Le plafond d’opération de la zone B2 est de 110 000 € pour une personne seule et de 198 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 31 500 € et de 56 700 €. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 255 000 € (dont 64 000 € de travaux), soit 144 700 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 110 000 €, soit 43 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 000 € à 55 000 € pour une personne seule et de 39 600 € à 99 000 € pour 3 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 11 000 € à 33 000 €. Au maximum, cela couvre 22 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 34 320 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (31 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (169 417 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 000 € à 55 000 € et sa mensualité passerait de 1 003 € à 677 € à 872 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, l’épargne brute de La Forêt-Sainte-Croix est négative alors que la commune a de la dette : elle ne dégage pas d’excédent de fonctionnement pour la rembourser, ce qui constitue un point de vigilance.

En 2025, l’épargne brute de La Forêt-Sainte-Croix représente -23,3 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,3 %). Il est négatif : les recettes de fonctionnement ne couvrent pas les dépenses, et la commune ne dégage aucune marge pour investir ou rembourser sa dette.

Avec 1 598 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (498 €).

La dette par habitant (1 598 € en 2025) a augmenté de 424 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 36,7 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : le budget communal, les projets d’investissement et la trajectoire de la fiscalité locale sont à examiner avant de vous engager.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de La Forêt-Sainte-Croix s’établit à 29,58 %, soit 21 % en dessous de la médiane départementale (37,39 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 2,2 points.

Pression fiscale : 91,6/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à La Forêt-Sainte-Croix est de 640 € en 2025, soit 61 % en dessous de la médiane départementale (1 662 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 9,74 % à La Forêt-Sainte-Croix en 2025.

Le taux total est estimé à 30,08 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne équivaut à 53 € par mois à à La Forêt-Sainte-Croix, soit 5 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,7 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 29,73 % à 35,72 % (médiane 33,04 %) : celui de La Forêt-Sainte-Croix (29,58 %) est inférieur de 3,5 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Parmi les 11 DPE recensés à La Forêt-Sainte-Croix (2026), 36,4 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 45,5 % des classes E, F ou G.

Avec 11 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc à La Forêt-Sainte-Croix : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à La Forêt-Sainte-Croix est de 15,9 €/m² charges comprises, soit environ 830 € par mois pour 52 m², proche de la médiane départementale (16,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à La Forêt-Sainte-Croix est de 12,6 €/m² charges comprises, soit environ 1 280 € par mois pour 102 m², 14 % en dessous de la médiane départementale (14,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 8,0 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 3 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour le bien de référence (102 m²), la mensualité de crédit (1 003 €) est inférieure de 22 % au loyer estimé (1 280 €) : acheter coûte moins cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges de copropriété.

Le niveau de vie médian de La Forêt-Sainte-Croix est de 24 890 € par an et par unité de consommation, soit 11 % de moins que la médiane départementale (28 090 €).

Cela représente 2 070 € par mois et par unité de consommation, soit 1,40 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 860 € par mois avec 20 % d’apport) représente 92 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 110 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 2 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1999 et 1999, un nombre faible (médiane des communes concernées du département : 8).

Le dernier événement reconnu date de 1999 (il y a 27 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à La Forêt-Sainte-Croix dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école primaire, se trouve à Bois-Herpin (1,1 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à La Forêt-Sainte-Croix au fichier FINESS : les soins se font dans une commune voisine.

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.