Immobilier et crédit à Larcat : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Larcat est de 1 606 €/m² pour les maisons (2 ventes).

Par rapport aux communes du département Ariège : pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (1 551 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 4 %) : sur 78 m², la différence représente environ 4 000 €.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Accessibilité immobilière : 44,0/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Larcat, les 8 communes les plus proches (jusqu’à 6,0 km) affichent un prix médian des maisons de 1 171 €/m² (658 € à 2 581 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Larcat (1 606 €/m²) est supérieur de 37 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 10 875 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 7,0 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (25 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 148 € et les intérêts totaux d’environ 10 511 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 46 600 €, soit 42 % du capital emprunté (110 900 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 53 300 € au-delà du capital, soit 164 100 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 81 € mais ajoute environ 15 156 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (36 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 090 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 148 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 870 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,3 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 29 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 28 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 9,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 218 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 25 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 6 653 € dans le premier cas et d’environ 3 749 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 111 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Larcat est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 78 m² à environ 125 000 € (prix médian constaté). Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone C est encadré par un coût d’opération de 100 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 28 500 €) et de 240 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 68 400 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 167 000 € (dont 42 000 € de travaux), soit 66 700 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 60 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 33 300 € à 83 300 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 10 000 € à 30 000 €. Au maximum, cela couvre 30 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 22 440 € par an avec 20 % d’apport) représente 79 % du plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (110 875 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 656 € à 360 € à 538 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Larcat est de 1,7 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 2,0 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 37,7 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 22,0 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 1 534 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (484 €).

La dette par habitant (1 534 € en 2025) a diminué de 54 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 24,8 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Larcat est de 48,73 % en 2025, soit 12 % au-dessus de la médiane départementale (43,53 %).

Ce taux a augmenté de 1,7 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 21,0/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Larcat est de 434 € en 2025, soit 42 % en dessous de la médiane départementale (744 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 8,19 % à Larcat en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (36 € par mois) représente 6 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour de Larcat, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,0 km) se situe entre 38,21 % et 50,30 % (médiane 48,06 %), contre 48,73 % dans la commune, soit 0,7 point de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Sur les 5 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Larcat (2026), 100,0 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 100,0 % sont classés E, F ou G.

Avec 5 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc à Larcat : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Larcat est de 8,9 €/m² charges comprises, soit environ 460 € par mois pour 52 m², proche de la médiane départementale (9,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Larcat est de 8,5 €/m² charges comprises, soit environ 660 € par mois pour 78 m², proche de la médiane départementale (8,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 6,3 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 2 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour 78 m², la mensualité de crédit (656 €) est à peine inférieure au loyer estimé (660 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

La commune compte 4 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 1992, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 5).

Le dernier événement reconnu date de 1992 (il y a 34 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Larcat dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école primaire, se trouve aux Cabannes (3,9 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Larcat au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve aux Cabannes (3,9 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.